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한국 임차인 권리 — 갱신·임대료·임대인 의무
TL;DR 계약갱신청구권 — 만료 6~2개월 전 1회 청구 (2년 추가). 임대료 인상 상한 5%/2년 (지자체별 4% 가능). 대항력 — 전입신고 + 입주 다음날. 우선변제권 — 대항력 + 확정일자. 분쟁 시 임대차분쟁조정위 (무료·60일). 전세보증금 반환보증 가입자는 보증기관 청구. 본 가이드는 권리 + 분쟁 + 계산기 5종.
본 가이드는 주택임대차보호법, 법무부, 국토교통부, 대한법률구조공단 자료를 기반으로 작성됐습니다.
계약갱신청구권 (주택)
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 청구 시점 | 계약 만료 6~2개월 전 |
| 횟수 | 1회 한 (2년 추가) |
| 거절 사유 (임대인) | 본인·직계존비속 실거주·차임 2회+ 연체·무단 전대·임차인 동의 등 |
| 실거주 사유 거절 | 임대인 미입주 시 임차인 손해배상 청구 가능 |
| 갱신 후 해지 | 임차인 자발 해지 가능 (3개월 통고) |
| 상가 갱신 | 10년 갱신청구권 (상가건물임대차보호법) |
임대료 인상 상한
| 구분 | 상한 |
|---|---|
| 갱신 시 인상 (전국) | 5%/2년 |
| 서울 (조례) | 4% |
| 세종 (조례) | 4% |
| 신규 계약 | 상한 X (시장가) |
임차인 동의 없이 5% 초과 요구 시 거부 가능. 자발 동의 시 자필 서명 + 입금 영수증 보관 필수.
대항력 vs 우선변제권
| 구분 | 요건 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 입주 (다음날) | 임대인 변경 시 계약 승계 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 채권자보다 보증금 우선 회수 |
| 최우선변제권 | 소액임차인 (지역별 한도) | 일정액 최우선 보장 |
최우선변제 한도 (2026) — 서울 5,500만 이하·경기 4,500만·기타 3,000만 등. 입주 즉시 전입신고 + 확정일자가 핵심.
임대인 의무
- 계약기간 동안 임차인 사용·수익 보장 (수리·하자 보수)
- 임차인 동의 없이 임대료 인상·계약 종료 X
- 임대차 종료 시 보증금 반환 의무 (지체 시 5%/년 지연이자)
- 임대인 변경 시 새 임대인이 계약 승계 (임차인 동의 불요)
- 주요 하자 (보일러·수도·누수) — 임대인 부담
- 임차인 책임 손상 (벽 못·청소) — 임차인 부담 (원상회복)
분쟁 해결 절차
- 임대인 협의 — 서면 통보·내용증명 (등기우편)
- 임대차분쟁조정위원회 — 전국 12개·무료·평균 60일·법률 자문 포함
- 대한법률구조공단 — 무료 법률 상담 (132)·취약계층 무료 소송
- 임차권등기명령 — 이주해도 대항력·우선변제권 유지 (보증금 반환 전)
- 전세보증금 반환보증 (HUG·SGI) — 가입자는 보증기관에 청구
- 소액심판·소송 — 마지막 단계