전월세 전환율은 어떻게 정해지나요?

주택임대차보호법 시행령에 따라 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값이 법정 상한입니다. 2026.5 기준 한은 기준금리 약 2.5% (인하 사이클) 적용 시 법정 상한 약 4.5%. 다만 이는 상한일 뿐, 실제 시장에서는 지역·물건에 따라 4~6% 사이에서 합의됩니다. 기준금리는 분기마다 변동.

전세를 월세로 돌리면 보증금은 어떻게 정하나요?

보증금은 임대인·임차인이 협의해 임의 결정합니다. 보통 전세금의 10~30% 수준으로 정해 월세로 환산할 부분을 줄이는 게 일반적. 본 계산기는 보증금을 입력하면 나머지 금액을 전환율로 나눠 월세를 산출합니다.

전환율 5.5%면 월세가 더 비싼 셈인가요?

전환율은 임대인이 보증금 대신 월세로 받을 때의 수익률입니다. 시중 예금금리(2~3%)보다 높으므로 임대인 입장에서는 월세가 유리, 임차인 입장에서는 전세가 자본 부담은 크지만 총 거주비는 저렴합니다. 거주 기간·자금 사정으로 판단하세요.

전월세 전환 계산기 — 전세 ↔ 월세 양방향 환산 (전환율 5.5%)

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전세 → 월세 월세 → 전세

입력

전세금 전체 전세 보증금

만원

보증금 (월세 전환 시 남길 금액) 전세금보다 작아야 함

만원

전월세 전환율 법정 상한 = 한은 기준금리 + 2% (2026.5 기본 약 4.5%)

%

결과

월세 환산 결과

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월 환산금

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연 환산금

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전환 대상 금액

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적용 전환율

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전환율별 비교

전환율	월세	연 부담	2년 총 부담
값을 입력하면 자동 비교됩니다

어떻게 계산하나요

전월세 전환은 전환율 = 한국은행 기준금리 + 2% (주택임대차보호법 시행령) 라는 단일 비율로 양방향 산출합니다. 2026.5 한은 기준금리 약 2.5% (인하 사이클) 적용 시 법정 상한 약 4.5%. 분기마다 변동.

전세 → 월세 : 월세 = (전세금 − 보증금) × 전환율 ÷ 12

예: 전세 3억, 보증금 1억, 전환율 5.5% → 전환 대상 2억 × 0.055 = 연 1,100만원, ÷ 12 ≈ 92만원/월.

월세 → 전세 : 전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

예: 보증금 1억, 월세 92만원, 전환율 5.5% → 1,104만 ÷ 0.055 ≈ 2억, 보증금 1억 합산 = 약 3억 전세.

전환율별 환산 비교 (전세 3억 → 보증금 1억)

전환율	전환 대상	월세	연 부담
4.0%	2억	66.7만원	800만원
5.0%	2억	83.3만원	1,000만원
5.5% (법정)	2억	91.7만원	1,100만원
6.0%	2억	100.0만원	1,200만원

한계와 주의

본 계산기는 법정 환산식 기반의 단순 계산으로 다음 사항은 반영되지 않습니다.

실제 시장 전환율 — 지역·물건·계약 시점에 따라 4~6% 범위에서 달라집니다
관리비·공과금·중개수수료 등 부대 비용
전세자금대출 이자(전세 측) vs 월세 부담(월세 측) 비교 — 거주 기간 4~5년 이상이면 전세가 유리한 경우 다수
임대인의 협상 여지 — 법정 상한일 뿐, 실제 합의는 자유

계약 시 전환율은 임대차 계약서에 명시하고, 주택임대차보호법 제7조의2 한도(기준금리+2%) 를 초과하지 않는지 확인하세요.

흔한 오해

집주인이 정한 전환율을 무조건 따라야 한다?

아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 명시합니다 — 한국은행 기준금리 + 2%p와 대통령령으로 정한 비율(현재 약 5.5%) 중 낮은 값. 기준금리 3.5% 기준 상한은 5.5%. 이를 초과한 약정은 무효이며 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 다만 협상으로 더 낮출 수는 있습니다.

전세를 월세로 바꾸면 임대인이 손해 본다?

반대로 임대인은 월세 전환이 유리한 경우가 많습니다. 전세 보증금은 만기 시 그대로 돌려줘야 하지만 월세는 매월 현금 흐름이 들어옵니다. 보증금 3억 전세를 보증금 1억 + 월세 80만으로 바꾸면 임대인은 매월 80만 원 추가 수익 + 보증금 부담 2억 원 감소. 임차인 입장에서도 보증금 부담은 줄지만 매월 부담이 큽니다.

전세 보증금 5% 인상은 매년 가능하다?

계약 갱신 시에만 가능합니다. 임대차 계약 기간 중에는 보증금 인상이 원칙적으로 불가능. 갱신 요구권 행사 시 임대인이 5% 상한 내에서 인상 요구 가능하지만, 임차인은 협상 가능. 또 임대인이 5% 인상하지 않고 갱신 거절(실거주 등 정당한 사유) 후 새 임차인에게 더 높은 보증금으로 임대하는 경우도 있어 분쟁 발생 잦음.

이런 경우 결과가 다릅니다

전월세 환산은 적용하는 전환율과 계약 조건에 따라 결과가 달라집니다.

법정 전환율 상한 — 전월세전환율에는 법정 상한(기준금리 + 2%)이 있어, 임대인이 그 이상을 요구하면 위법입니다. 실제 시장 전환율은 지역·물건마다 다릅니다.
계약 갱신 — 갱신 시에는 전환율 상한과 함께 5% 인상 상한(계약갱신청구권)이 같이 적용됩니다.
관리비·세금 — 월세에는 관리비·부가세가 별도로 붙는 경우가 있어 실제 부담이 환산액보다 커질 수 있습니다.
환산 방향 — 전세를 월세로 바꿀 때와 월세를 보증금으로 바꿀 때(역산) 적용 기준이 달라질 수 있으니 계약서 기준을 확인하세요.

전월세 전환 계산기