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아파트 청약 당첨 전략 — 가점·추첨·특공
TL;DR 가점 총 84점 = 무주택 32 + 부양가족 35 + 청약저축 17. 평균 당첨가점 — 서울 70+ · 신도시 55~65 · 비수도권 40~55. 가점 낮으면 85㎡ 초과·비규제지역 추첨제 노려야. 특별공급 7종(신혼·다자녀·노부모·생애최초·기관·청년·신생아) — 자격 충족 시 적극 활용. 본 가이드는 가점 + 추첨 + 특공 + 의무 + 계산기 7종.
본 가이드는 국토교통부 주택공급에 관한 규칙, LH·청약홈(한국부동산원) 공고를 기반으로 작성됐습니다. 19편 청약 전략 시리즈 후속편입니다.
청약 가점 84점 구성
| 항목 | 만점 | 최고 도달 조건 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 (본인 제외) |
| 청약저축 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
| 합계 | 84점 | — |
청약가점 계산기로 본인 가점 자동 산출. 무주택 기간은 만 30세부터(또는 혼인일 중 늦은 것).
지역별 평균 당첨가점 (참고)
| 지역 | 평균 당첨가점 | 최저 컷 |
|---|---|---|
| 서울 강남권 인기 | 약 72점 | 약 65점 |
| 서울 그 외 인기 | 약 65점 | 약 55점 |
| 경기 3기 신도시 (GTX 라인) | 약 60점 | 약 50점 |
| 경기·인천 일반 | 약 55점 | 약 45점 |
| 5대 광역시 인기 | 약 50점 | 약 40점 |
| 비수도권 일반 | 약 40점 | 약 30점 |
전략 — 본인 가점이 평균 컷 −5점 이상이면 도전 가능. −10점+면 다른 지역·추첨제·특공 우선 검토.
가점제 vs 추첨제 비율
| 지역·평형 | 가점 | 추첨 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 85㎡↓ | 100% | 0% |
| 조정대상 85㎡↓ | 75% | 25% |
| 비규제 85㎡↓ | 40% | 60% |
| 투기과열 85㎡↑ | 50% | 50% |
| 조정 85㎡↑ | 30% | 70% |
| 비규제 85㎡↑ | 0% | 100% |
핵심 — 가점 낮으면 85㎡ 초과 + 비규제지역 추첨제 100% 노리는 것이 합리적. 단 가족 수 적은 1인·신혼은 85㎡ 초과 부담 큼.
특별공급 7종
- 신혼부부 — 결혼 7년 이내 + 무주택 + 소득·자산 기준. 자녀 수 우대
- 다자녀 — 자녀 3명+ 무주택. 자녀 수 + 영유아 우대
- 노부모 부양 — 만 65세+ 직계존속 3년+ 부양 + 무주택. 가점 우선
- 생애최초 — 만 40세 이하 + 5년 무주택 + 소득 130%↓ + 1년 5천만 저축
- 기관 추천 — 국가유공자·중소기업·장애인·다문화 등 기관별 추천. 자격 다양
- 청년 특별공급 — 만 19~34세 + 소득 충족 + 본인 명의 무주택. 도시형 생활주택 등
- 신생아 우선 — 2024 신설. 신생아 2년 이내 + 무주택 + 소득 기준
특공 활용 권장 — 일반 공급 대비 경쟁률 낮음(인기 단지 1/3~1/10). 자격 충족 시 일반보다 특공이 유리.
당첨 후 의무·제한
- 실거주 의무 — 분양가상한제 단지 2~5년 직접 거주(2026 일부 완화). 위반 시 단지 회수
- 재당첨 제한 — 가점·일반 당첨 후 5년, 특공 10년 다른 청약 X
- 전매 제한 — 분양가상한제 단지 최대 10년, 일반 분양 6개월~3년
- 1순위 박탈 — 부적격 당첨 시 1년간 1순위 X. 자격·서류 사전 확인 철저
- 신혼·생애최초 등 특공 — 특공 받으면 평생 1회 — 신중 선택
당첨 확률 높이는 5축
- 청약통장 일찍 가입 — 만 19세부터. 17년+ 가입 시 만점
- 매월 납입 + 회차 채우기 — 24회+ 1순위 자격. 정기납입이 핵심
- 무주택 유지 — 일시적 1주택도 가점 리셋. 전세·월세로 무주택 유지
- 지역·평형 선택 — 본인 가점 기준 컷 도달 가능한 단지에 집중
- 특공 자격 점검 — 신혼·생애최초·청년·신생아 자격 매년 확인. 한 번 활용