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전세·월세 사기 예방 — 등기부·확정일자·보증
TL;DR 2020~2025 전세 사기 누적 3만 건·1.5조. 청년·신혼 피해 60%+. 핵심 4축 — 등기부 4축 확인·확정일자·전세보증 가입·계약 표준. 신축 빌라 + 매매가 80% 초과 전세 절대 X. 본 가이드는 예방 10단계 + 등기부 + 보증 + 계산기 5종.
본 가이드는 국토교통부, 한국부동산원, 주택도시보증공사(HUG), 경찰청 자료를 기반으로 작성됐습니다.
전세 사기 5년 현황
| 구분 | 수치 |
|---|---|
| 2020~2025 누적 피해 | 약 3만 건 |
| 누적 피해액 | 약 1.5조원 |
| 평균 피해액 | 5천만~2억 |
| 청년·신혼 비중 | 60%+ |
| 피해 주택 — 신축 빌라 | 70%+ |
| 피해 주택 — 서울·인천·경기 | 80%+ |
등기부 4축 확인
| 축 | 위치 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 1. 소유권 | 갑구 | 계약 상대방이 실제 소유자 (이름·주민번호 일치) |
| 2. 근저당·전세권 | 을구 | 채권 + 전세보증금 합산 매매가 80% 이하 |
| 3. 압류·가압류·가처분 | 을구 | 있으면 계약 X |
| 4. 신탁 등기 | 갑구 | 신탁사 동의 없이 계약 X |
정부24·인터넷등기소 1,000원·즉시 발급. 계약 시점 + 잔금 직전 2회 확인.
대항력·우선변제 3축
| 요건 | 방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 입주 | 실거주 시작 | 대항력 시작 |
| 전입신고 | 주민센터·정부24 (잔금 당일) | 대항력 (다음날 발생) |
| 확정일자 | 주민센터·정부24 1만원 | 우선변제권 |
3축 모두 잔금 당일 처리 필수. 단 1일 지연 시 채권자가 우선될 위험.
전세보증 가입 (HUG·SGI)
| 구분 | HUG | SGI |
|---|---|---|
| 한도 | 보증금 7억 | 5~7억 |
| 보증료 | 0.04~0.12%/년 | 0.06~0.15%/년 |
| 가입 시점 | 계약 후~잔금 후 일정 기간 | 동일 |
| 요건 | 잔여 6개월+·매매가 100%↓ | 동일 |
임대인 미반환 시 보증기관 우선 지급 (1~6개월)·임대인에 구상권. 신축 빌라·역전세 지역 필수.
전세 사기 예방 10단계
- 시세 확인 — KB·국토부 실거래가 (전세가 매매가 80% 초과 시 위험)
- 등기부 발급·4축 확인 — 정부24 1,000원
- 임대인 신분증 확인 — 등기부 일치
- 공인중개사 통해 계약 — 자격증·중개사협회 등록 확인
- 계약서 표준 양식·특약 명시 — 보증보험 가입 의무 등
- 잔금 임대인 계좌 직접 입금 — 중개인 계좌 X
- 잔금 당일 전입신고·확정일자
- 전세보증 가입 — HUG·SGI
- 등기부 잔금 직전 재확인 — 임대인 변경·압류 확인
- 임대인 변경·이상 징후 시 임차권등기명령
신축 빌라 + 매매가 80% 초과 전세 절대 X. 안전 마진 20% 이상 확보.
사고 발생 시 대응
- 임대인 협의 — 서면 통보·내용증명
- 전세보증 가입자 — HUG·SGI 청구 (1~6개월 처리)
- 임차권등기명령 — 이주해도 대항력·우선변제권 유지
- 임대차분쟁조정위 — 무료·평균 60일
- 경매·소송 — 1~2년·일부 손실 가능
- 전세 사기 특별법 — 2023~ 피해자 지원 (대출·임대주택 우선)