INSIGHTS · TAX
부동산 양도세 절세 — 1주택·다주택
TL;DR 1주택 12억 이하 비과세 + 12억 초과는 장특공제 최대 80%. 일시적 2주택 3년 내 처분 비과세. 다주택 중과세 2026-05-09까지 한시 배제 — 기본세율(6~45%). 보유·거주 1일 단위 — 잔금일 기록 필수. 본 가이드는 비과세·일시적 2주택·다주택 시뮬레이션.
본 가이드는 국세청, 기획재정부, 부동산세제 개정안을 기반으로 작성됐습니다.
1주택 비과세 요건 (3축)
| 축 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 12억 이하 | 초과 분만 과세 |
| 보유 | 2년+ | 잔금일 기준 |
| 거주 | 2년+ (조정대상지역) | 전입신고+실거주 |
12억 초과 시 — 초과분만 과세 + 장특공제 (보유·거주 각 4%/년·최대 80%) → 실효세율 매우 낮음.
일시적 2주택 비과세 요건
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 종전 주택 비과세 충족 | 보유 2년·거주 2년 |
| 신규 취득 후 종전 보유 | 1년 경과 후 신규 취득 |
| 종전 처분 기한 | 신규 취득일 기준 3년 내 (조정 2년·일부 1년) |
기한 초과 시 — 일반 2주택 → 중과세 부활 가능. 매매계약·잔금일 한 달 차로 수억 세금 차이.
양도세 세율표 (기본)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | - |
| 5,000만 이하 | 15% | 126만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 576만 |
| 1.5억 이하 | 35% | 1,544만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
2년+ 보유 1주택 비과세 미충족 / 다주택 한시 배제 적용 시 동일 표.
절세 시뮬레이션 (10억→15억)
| 유형 | 양도세 |
|---|---|
| 1주택 비과세 + 보유 10년·거주 10년 (장특 80%) | 약 280만 |
| 1주택 비과세 + 보유 5년·거주 5년 (장특 40%) | 약 950만 |
| 일시적 2주택 3년 내 처분 (비과세) | 약 280만 |
| 일시적 2주택 기한 초과 (일반 2주택) | 약 1억 4천만 |
| 다주택 한시 배제 (기본세율) | 약 1억 4천만 |
동일 5억 차익도 비과세 + 장특공제 충족 시 거의 0. 보유·거주 1일 단위 — 잔금일 정확 기록 필수.