부동산 양도소득세 계산기

결과

세액 분해

어떻게 계산하나요

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비

1주택 비과세 충족 + 양도가 > 12억 → 과세대상 차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가

과세표준 = 과세대상 차익 × (1 − 장기보유공제율) − 250만

세액 = 과세표준 × 적용세율 (단기 70/60% 또는 누진 6~45% [+ 중과 20/30%p])

1세대1주택 비과세 요건

케이스	요건	결과
비조정 취득	보유 2년+	양도가 12억까지 전액 비과세
조정 취득	보유 2년+ AND 거주 2년+	양도가 12억까지 전액 비과세
12억 초과분	위 요건 충족	(양도가−12억)÷양도가 비율만 과세, 표② 적용
요건 미충족	—	전체 차익 과세, 일반 표① 적용

장기보유특별공제 표① — 일반 (다주택·비거주 1주택·상가·토지)

보유	공제율
3년 미만	0%
3년	6%
5년	10%
10년	20%
15년 이상	30% (한도)

장기보유특별공제 표② — 1세대1주택 (비과세 요건 충족 + 12억 초과분)

보유 4%/년 (3년 12%부터) + 거주 4%/년 (2년 8%부터) 합산 최대 80%. 거주 2년 미만이면 표② 미적용 (표① 으로).

연수	보유	거주
2년	—	8%
3년	12%	12%
5년	20%	20%
7년	28%	28%
10년+	40%	40%

보유기간별 세율 (주택)

보유	세율	비고
1년 미만	70%	단기 가산 · 장기보유공제 X
1~2년 미만	60%	단기 가산 · 장기보유공제 X
2년 이상	6~45%	누진 + 장기보유공제 가능

예시: 양도가 15억·취득가 8억·경비 3천만·보유 10년·거주 10년·1주택·비조정 → 차익 6.7억 → 1주택 비과세 요건 충족, 12억 초과 비율 (15−12)÷15=20% → 과세대상 1.34억 → 보유 40% + 거주 40% = 80% 공제 → 2,680만 → 기본공제 250만 → 과세표준 2,430만 → 누진 15% (−126만) → 약 239만 + 지방세 24만 = 약 263만원. (같은 조건에서 거주만 0년이라면 표①(20%) 적용으로 약 2,300만, 무려 9배 차이)

한계와 주의

본 계산기는 일반 케이스 추정 입니다. 다음은 별도 검토 필요:

• 일시적 2주택 — 신규 취득 후 종전 주택 3년 내 처분 시 1주택 간주. 본 계산기는 2주택 옵션 시 1주택 특례 X
• 분양권·입주권 — 별도 세율 (단기 1년 미만 70%, 1년+ 60% 또는 일반 누진)
• 상가·토지 — 1주택 80% 특례 없음. 비사업용 토지 +10%p 가산 등 별도 룰
• 상속·증여 자산 — 취득가는 상속·증여 당시 평가액. 5년 내 양도 시 이월과세 등 특례
• 고향사랑·농어촌 특별세 — 농지·임야 등 추가 감면 / 부가세 별도
• 다주택 중과 한시 유예 — 2022~ 계속 연장. 본 계산기는 옵션. 정책 변동 시 결과 차이
• 비과세 12억 한도 — 2021.12 개정. 그 이전 양도분은 9억 한도였음 (소급 X)

정확한 양도소득세는 홈택스 양도세 모의계산 또는 세무사 상담 필수. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 미신고 시 가산세 (무신고 20% + 납부지연 일 0.022%).

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