부동산 양도소득세 계산기
양도가액·취득가액·필요경비 + 보유·거주 기간 으로 2026 기준 양도세를 산출합니다. 1세대1주택 12억 비과세 + 보유·거주 합산 최대 80% 장기보유특별공제, 단기 70/60% 가산, 조정지역 다주택 중과까지 반영.
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결과
세액 분해
| 항목 | 값/요율 | 금액 |
|---|
어떻게 계산하나요
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
1주택 비과세 충족 + 양도가 > 12억 → 과세대상 차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
과세표준 = 과세대상 차익 × (1 − 장기보유공제율) − 250만
세액 = 과세표준 × 적용세율 (단기 70/60% 또는 누진 6~45% [+ 중과 20/30%p])
1세대1주택 비과세 요건
| 케이스 | 요건 | 결과 |
|---|---|---|
| 비조정 취득 | 보유 2년+ | 양도가 12억까지 전액 비과세 |
| 조정 취득 | 보유 2년+ AND 거주 2년+ | 양도가 12억까지 전액 비과세 |
| 12억 초과분 | 위 요건 충족 | (양도가−12억)÷양도가 비율만 과세, 표② 적용 |
| 요건 미충족 | — | 전체 차익 과세, 일반 표① 적용 |
장기보유특별공제 표① — 일반 (다주택·비거주 1주택·상가·토지)
| 보유 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 미만 | 0% |
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 10년 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (한도) |
장기보유특별공제 표② — 1세대1주택 (비과세 요건 충족 + 12억 초과분)
보유 4%/년 (3년 12%부터) + 거주 4%/년 (2년 8%부터) 합산 최대 80%. 거주 2년 미만이면 표② 미적용 (표① 으로).
| 연수 | 보유 | 거주 |
|---|---|---|
| 2년 | — | 8% |
| 3년 | 12% | 12% |
| 5년 | 20% | 20% |
| 7년 | 28% | 28% |
| 10년+ | 40% | 40% |
보유기간별 세율 (주택)
| 보유 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 단기 가산 · 장기보유공제 X |
| 1~2년 미만 | 60% | 단기 가산 · 장기보유공제 X |
| 2년 이상 | 6~45% | 누진 + 장기보유공제 가능 |
과세표준 세율·누진공제액 (소득세법 §55, 2026 기준)
산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액. 보유 2년 이상 주택에만 누진세율 적용. 단기는 아래 단기세율로 대체.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 | 예: 3,000만 세액 |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — | 84만원 |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 126만원 | 324만원* |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 576만원 | — |
| 8,800만~1억5,000만원 | 35% | 1,544만원 | — |
| 1억5,000만~3억원 | 38% | 1,994만원 | — |
| 3억~5억원 | 40% | 2,594만원 | — |
| 5억~10억원 | 42% | 3,594만원 | — |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 | — |
*과표 3,000만원: 3,000만 × 15% − 126만 = 324만원. 지방소득세 별도(+10%). 출처: 소득세법 제55조 — 국세청(nts.go.kr) 확인 권장. 단기세율: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%.
장기보유특별공제율 비교 — 표① vs 표② (보유·거주 동일연수 기준)
같은 보유연수라도 1세대1주택 거주 요건을 갖추면 공제율 격차가 급격히 커집니다.
예시: 양도가 15억·취득가 8억·경비 3천만·보유 10년·거주 10년·1주택·비조정 → 차익 6.7억 → 1주택 비과세 요건 충족, 12억 초과 비율 (15−12)÷15=20% → 과세대상 1.34억 → 보유 40% + 거주 40% = 80% 공제 → 2,680만 → 기본공제 250만 → 과세표준 2,430만 → 누진 15% (−126만) → 약 239만 + 지방세 24만 = 약 263만원. (같은 조건에서 거주만 0년이라면 표①(20%) 적용으로 약 2,300만, 무려 9배 차이)
실전 시나리오 — 세액 검산
2026년 소득세법 기준의 대표 사례입니다. 아래 수치는 국세청 세율·공제 규정(소득세법 §95·§104) 기반 손계산이며 실제 신고액은 개별 조건에 따라 달라집니다.
| 시나리오 | 조건 | 과세표준 | 산출세액 | 지방세(10%) | 총 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| A · 1주택 비과세 일부 | 양도 15억·취득 12억·경비 없음·보유 8년·거주 5년·비조정 | 2,630만원 | 268만원 | 27만원 | 약 295만원 |
| B · 80% 공제 최대 | 양도 18억·취득 8억·경비 3천만·보유 10년·거주 10년·비조정 | 6,217만원 | 916만원 | 92만원 | 약 1,008만원 |
| B' · 거주 0년 비교 | B와 동일 조건, 거주 0년 (표② → 표① 20%만 적용) | 2억 5,617만원 | 7,740만원 | 774만원 | 약 8,514만원 |
시나리오 B vs B' — 거주 10년 여부만 다를 때 세부담 차이 7,506만원. 거주 요건 충족이 절세의 핵심입니다.
A 검산: 차익 3억 × 과세비율 20% = 6,000만 → 표② (보유32%+거주20%=52%) 공제 → 2,880만 → 기본공제 250만 = 과세표준 2,630만 → 15%−126만 = 268.5만 + 지방세 26.85만 = 295.35만원.
B 검산: 차익 9.7억 × 과세비율 33.3% = 3.233억 → 표② 80% 공제 → 6,467만 → 기본공제 250만 = 6,217만 → 24%−576만 = 916만 + 지방세 91.6만 = 1,007.6만원.
B' 검산: 동일 과세대상 3.233억 → 표① 20% 공제 → 2.587억 → 기본공제 250만 = 2.562억 → 38%−1,994만 = 7,740만 + 지방세 774만 = 8,514만원.
출처: 소득세법 제55조(세율), 제95조(장기보유특별공제), 국세청 홈택스 모의계산 기준. 지방소득세는 지방세법 §103의17 기준 소득세액의 10%.
한계와 주의
본 계산기는 일반 케이스 추정 입니다. 다음은 별도 검토 필요:
- 일시적 2주택 — 신규 취득 후 종전 주택 3년 내 처분 시 1주택 간주. 본 계산기는 2주택 옵션 시 1주택 특례 X
- 분양권·입주권 — 별도 세율 (단기 1년 미만 70%, 1년+ 60% 또는 일반 누진)
- 상가·토지 — 1주택 80% 특례 없음. 비사업용 토지 +10%p 가산 등 별도 룰
- 상속·증여 자산 — 취득가는 상속·증여 당시 평가액. 5년 내 양도 시 이월과세 등 특례
- 고향사랑·농어촌 특별세 — 농지·임야 등 추가 감면 / 부가세 별도
- 다주택 중과 재개 — 4년 한시배제가 2026.5.9 종료, 2026.5.10 양도분부터 중과 부활. 조정대상지역(현재 강남3구·용산) 다주택 양도만 대상. 본 계산기는 옵션 · 조정지역 지정은 수시 변동하므로 국토부 고시 확인
- 비과세 12억 한도 — 2021.12 개정. 그 이전 양도분은 9억 한도였음 (소급 X)
정확한 양도소득세는 홈택스 양도세 모의계산 또는 세무사 상담 필수. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 미신고 시 가산세 (무신고 20% + 납부지연 일 0.022%).