1주택 양도 비과세 자격일
취득일·거주 시작일로 1세대 1주택 양도세 비과세 자격일 을 산출합니다. 2년 보유(조정 거주 2년) 충족 D-day · 양도가 12억 초과분 과세 추정. 2024 비과세 한도 12억 (2026 동일 가정).
입력
결과
어떻게 계산하나요
1세대 1주택 비과세는 양도일 기준 다음 4가지를 모두 충족해야 합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 양도일 현재 본인+세대원이 1주택만 보유 |
| 보유 기간 | 취득일 ~ 양도일이 2년 이상 |
| 거주 기간 | 조정대상지역 취득 시 보유 중 2년 이상 거주 |
| 가액 한도 | 양도가액 12억 이하 (초과분만 과세) |
자격일 = MAX(취득일 + 2년, 거주 시작일 + 2년)
12억 초과 과세 차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
예: 취득일 2023.1.1·조정지역·거주 2023.6.1 시작 ⇒ 보유 자격일 2025.1.1·거주 자격일 2025.6.1 → 최종 자격일 2025.6.1. 양도가 15억·취득가 7억(차익 8억) ⇒ 8억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1.6억만 과세 대상.
12억 초과 시 절세 효과 (장기보유특별공제)
비과세 자격(2년·거주2년) 을 충족하고 12억을 초과해도, 1세대 1주택은 장기보유특별공제 최대 80% 가 적용됩니다(보유 4% × 연수 + 거주 4% × 연수, 각 10년+ 40%).
| 보유+거주 | 공제율 | 비고 |
|---|---|---|
| 3년 보유 + 2년 거주 | 12% + 8% = 20% | 최소 충족 |
| 5년 보유 + 5년 거주 | 20% + 20% = 40% | 중기 |
| 10년 보유 + 10년 거주 | 40% + 40% = 80% | 최대 (장기) |
예: 12억 초과 차익 1.6억·10년 보유·10년 거주 ⇒ 1.6억 × (1 − 0.80) = 3,200만 과세표준 → 누진 약 600만원. 같은 차익을 다주택자가 양도 시 세금이 1억+ 가 될 수 있어 1주택 비과세 자격은 절세 효과가 매우 큼.
한계와 주의
본 계산기는 비과세 자격일·12억 초과분 단순 추정입니다. 다음을 반영하지 않습니다:
- 일시적 2주택 — 신규 주택 취득 후 종전 주택 3년 내 양도 시 1주택 간주
- 상속·증여 주택 — 별도 보유 기간 산정 룰 (피상속인 보유 기간 합산 등)
- 재개발·재건축 — 조합원 입주권 보유 기간 통산
- 임대사업자 등록 주택 — 거주 의무 면제 또는 별도 룰
- 해외 거주·해외 발령 등 부득이한 사유로 거주 요건 일시 면제
- 장기보유특별공제 정확 계산 — 본 페이지는 12억 초과 과세 차익까지만 표시
정확한 비과세 판정·세액은 홈택스 양도세 모의계산 또는 세무사 상담 필수. 2024 개정 한도 12억 (이전 9억) 기준이며 후속 개정 시 변동.
흔한 오해
1주택자는 양도세를 안 낸다?
조정대상지역 외 주택은 거주 요건이 없다?
일시적 2주택도 비과세가 가능하다?
이런 경우 결과가 다릅니다
1세대 1주택 비과세는 요건이 까다로워 충족 여부로 결과가 크게 갈립니다.
- 거주 요건 — 조정대상지역 취득분은 2년 보유에 더해 2년 거주가 필요합니다(비조정은 보유만).
- 12억 초과분 과세 — 양도가 12억 이하는 전액 비과세, 초과분만 양도세 대상(장기보유특별공제 적용).
- 일시적 2주택 — 종전주택을 신규 취득 후 일정 기한(통상 3년) 내 처분하면 1주택 특례를 받습니다.
- 요건 미충족 시 과세 — 보유·거주기간이 모자라면 전액 과세로 전환됩니다. 취득일·전입일을 정확히 확인하세요.