다주택자 양도세 시뮬레이터

결과

세액 분해

시나리오 비교

동일 조건에서 1주택 비과세 활용 또는 중과 유예 시점 의 세액 차이.

어떻게 계산하나요

양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
과세표준 = 양도차익 × (1 − 장특공) − 250만 기본공제

세액 = MAX(단기 70/60%, 누진 + 중과 +20/30%p) × 과세표준 + 지방세 10%

소득세 누진세율 (2026 추정)

중과 룰 요약

실제 계산은 단기 세율과 (누진+중과) 중 큰 쪽 적용. 1년 미만 + 3주택 중과 ⇒ 70% vs (45 + 30 = 75%) → 75% 적용.

절세 시나리오 (참고)

• 1주택 비과세 활용 — 다른 주택 먼저 처분해 1주택 상태로 양도 시 12억 비과세 + 장특공 80% 가능
• 일시적 2주택 — 신규 주택 취득 후 종전 주택 3년 내 양도 시 1주택 간주 (요건 충족 필요)
• 중과 유예 기간 양도 — 정부의 한시 유예 정책 시점에 양도하면 중과 +20/30%p 미적용
• 장기보유 누적 — 비조정·중과 유예 시 보유 15년+ 로 장특공 30% 한도 도달
• 증여 후 5년 경과 — 배우자에게 증여 후 5년 후 양도 시 증여받은 가액으로 양도차익 산정 (이월과세 회피)
• 임대사업자 등록 — 일정 요건 충족 시 중과 배제·장특공 인정 (2020.7 후 신규 등록은 제한적)

시나리오는 일반적 참고이며 적용 가능 여부는 개별 상황·법령에 따라 다름. 반드시 세무사 상담 후 실행.

한계와 주의

본 시뮬레이터는 다주택자 일반 케이스 보수적 추정이며 다음을 반영하지 않습니다:

• 1세대 1주택 비과세·80% 특례 — 다주택자 시뮬에서는 미적용
• 일시적 2주택 비과세·상속 주택 1주택 간주
• 분양권·입주권 — 별도 룰
• 이월과세·부담부증여 — 배우자 증여 후 양도 시 5년 룰
• 비사업용 토지·미등기 양도 등 추가 가산
• 다주택 중과 한시 유예 기간 — 매년 정책 변동. 2026 시점 가정 옵션 제공
• 장기보유특별공제 정확 산정 — 보유연수·거주 4% 등 1주택 특례 미반영

정확한 양도소득세는 세무사 상담 필수. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 본 결과는 단순 추정으로 실제 신고 세액과 차이가 클 수 있음.

관련 계산기