TAX · REAL-ESTATE · 2026
종합부동산세 계산기
TL;DR 보유기간과 연령 두 트랙으로 누적: 보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 연령 60세 20%·65세 30%·70세 40%.
공시가격 + 주택수 + 1세대1주택 보유·연령 80% 세액공제 + 세부담상한 150/200% + 공정시장가액비율 단계 + 농특세 20% 까지 2026 기준 종합 반영. 11월 종부세 고지 전 미리 시뮬.
입력 — 부동산
원
입력 — 1세대1주택 특례 (1주택일 때만 적용)
년
세
원
결과
종부세 + 농특세 총 부담 · 연
-
값을 입력하세요
기본공제
-
과세표준
-
산출세액 (본세)
-
보유·연령 세액공제
-
세부담상한 적용
-
종부세 본세
-
농특세 (20%)
-
실효세율
-
구간별 세액 분해
| 구간 | 세율 | 해당 금액 | 세액 | 누적 |
|---|
결과 해석
어떻게 계산하나요
과세표준 = (공시가격 − 기본공제) × 공정시장가액비율
본세 = 과세표준 × 누진세율 (7단계)
최종 본세 = min(본세 × (1 − 보유·연령 공제%), 전년부담 × 150% or 200%)
총 부담 = 최종 본세 + 농어촌특별세(본세 × 20%)
2026 종부세 누진세율
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% |
| 3 ~ 6억 | 0.7% |
| 6 ~ 12억 | 1.0% |
| 12 ~ 25억 | 1.3% |
| 25 ~ 50억 | 1.5% |
| 50 ~ 94억 | 2.0% |
| 94억 초과 | 2.7% |
1세대1주택 보유·연령 세액공제 (합산 80%)
| 보유기간 | 공제율 | 연령 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 5년 이상 | 20% | 60세 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% | 65세 이상 | 30% |
| 15년 이상 | 50% | 70세 이상 | 40% |
두 공제 합산 최대 80%. 1세대1주택 단독명의 또는 부부공동 합산 신청 시만 적용.
예시: 1주택 공시가 15억·보유 10년·세대주 65세·공시비율 60% → 과세표준 (15억−12억)×60% = 1.8억 → 0.5% (3억 이하) = 90만 본세 → 보유 40% + 연령 30% = 70% 공제 → 27만 → 농특세 5.4만 = 약 32.4만. 같은 공시가지만 다주택(9억 공제)이면 (15−9)×60% = 3.6억 → 0.5%·3억 + 0.7%·0.6억 = 150+42=192만 → 농특 38만 = 약 230만. 7배 차이.
한계와 주의
본 계산기는 2026 표준 종부세 추정 입니다. 다음은 별도 검토 필요:
- 재산세 중복분 공제 — 같은 자산에 부과된 재산세 일부를 종부세에서 차감하는 정산. 본 계산기는 단순화 (실제 부담은 약간 더 낮음)
- 합산배제 임대주택·기숙사·사택 — 등록 임대주택 등은 합산 제외 가능
- 부부공동명의 1주택 특례 — 단독 신청(각 9억씩 합 18억) vs 합산 신청(12억 + 80% 특례) 비교 선택. 본 계산기는 합산 신청 가정
- 다주택 중과세율 — 2023년 사실상 폐지·유예. 정책 변동 시 1.2~6.0% 별도 적용 가능
- 주택 외 토지 — 별도합산·종합합산 토지는 다른 세율 체계 (본 계산기는 주택 한정)
- 공시가격 정밀도 — 실거래가의 60~75% 수준. 매년 4월 공동주택공시가격 발표
- 세부담상한 산정 — 본 계산기는 전년 본세 기준 단순 상한 적용. 실제로는 재산세 합산 기준
정확한 종부세는 홈택스 종부세 모의계산(매년 9월~) 또는 11월 고지서 확인. 본 결과는 합산배제·중복분 공제 미반영으로 실제보다 다소 높을 수 있습니다.