TAX · ADVANCED
부동산 임대업 소득세 계산기
부동산 임대 사업자등록 후 분리과세(14%) vs 종합과세(누진) 비교 + 부가세(일반/간이) 추정. 본 계산은 상가·오피스텔 등 과세 임대 기준. 2026 추정 (2024 개정 유지 가정).
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결과
유리한 방식 / 차이
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임대 소득금액 (수입 − 경비)
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분리과세 (14% + 지방세)
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종합과세 (임대 합산 추가분)
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부가세 (간이/일반 추정)
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사업자 유형 (매출 기준)
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총 부담 (분리 + 부가세 가정)
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어떻게 계산하나요
사업자등록 임대업의 소득세는 분리과세 14% 와 종합과세 누진 중 선택. 부가세는 매출 규모로 간이/일반 분기.
임대 소득금액 = 임대 수입 − 필요경비
분리과세 = (임대 소득금액) × 14% + 지방세 1.4%
종합과세 추가분 = 누진(다른 소득 + 임대) − 누진(다른 소득)
사업자 유형 (2026 추정)
| 매출 (연 임대수입) | 유형 | 부가세율 (가정) |
|---|---|---|
| 1억 400만 이하 | 간이과세자 | 매출 × 4% (부가율 가정) |
| 1억 400만 초과 | 일반과세자 | 매출 × 10% − 매입세 |
간이과세 부가율은 업종별 차이 (임대업 통상 30~40% 의 매출세 적용 → 실효 4%대 추정). 본 계산은 단순화.
분리 vs 종합 비교 — 다른 소득 5,000만, 임대 소득금액별
| 임대 소득금액 | 분리(14%) | 종합 추가 | 유리 |
|---|---|---|---|
| 500만 | 70만 | 120만 (24%) | 분리 |
| 1,000만 | 140만 | 240만 (24%) | 분리 |
| 2,000만 | 280만 | 480만 (24%) | 분리 |
| 5,000만 | 700만 | 약 1,548만 (35%) | 분리 |
다른 소득이 5,000만 이상이면 임대 소득은 한계세율 24~35% 진입 → 보통 분리과세 14% 가 유리. 다른 소득이 적으면(1,400만 이하 6%) 종합이 유리.
한계와 주의
- 2026 추정 (2024 개정 유지 가정) — 임대업 분리과세 요건·세율은 정책 변동 가능. 매년 확인 필요
- 주택 임대 vs 상가 임대 구분 — 주택 전·월세는 부가세 면세, 본 계산은 상가·오피스텔 등 과세 임대 기준
- 주택 임대 분리과세 별도 계산 — 주택 임대 분리과세는 (수입 × 50% − 200만) × 14% 의 단순 산식. rental-income-tax 계산기 참고
- 사업자등록 의무 — 상가·오피스텔 임대는 1건이라도 등록 의무. 미등록 시 사업자미등록 가산세(매출 1%) + 매입세 공제 불가
- 간주임대료 — 보증금 × 정기예금이자율(2024 약 2.9%) 도 임대수입에 가산. 본 계산은 사용자 입력 수입에 이미 포함된 것으로 가정
- 필요경비 인정 범위 — 건물 감가상각·이자·재산세·관리비·수선비 등. 영수증·계약서 보관 필수. 부동산 취득 시 들인 자본적 지출(리모델링)은 일시 경비 X (감가상각)
- 4대보험 연동 — 임대 사업자도 지역가입자 건강보험료 부과. 직장가입자 피부양자 자격 박탈 가능 (소득 2,000만 초과)
- 본 계산은 추정 도구이며, 정확한 신고는 세무사 또는 홈택스 모의계산 활용. 임대업은 종합부동산세·재산세·취득세 등 다른 세금 연동 — 통합 검토 필요