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중도금·잔금 대출 — 이주 자금 마련 시뮬
TL;DR 분양 자금 구조 — 계약금 10% + 중도금 60%(6회 분할) + 잔금 30%. 분양가 5억 가정 — 계약금 5천 · 중도금 3억 · 잔금 1.5억. 중도금 대출 협약 은행 60% 전액 + 잔금 시 주담대 전환(LTV 40~70%). 추가 부담 — 취득세·인테리어·가구·이사 합 2,500만~1억. DSR 40% 규제 필수 점검.
본 가이드는 국토교통부 주택공급에 관한 규칙, 금융감독원 주담대 LTV·DSR 안내, 한국부동산원 자료를 기반으로 작성됐습니다.
분양 자금 구조 (5억 분양 가정)
| 단계 | 비율 | 금액 | 시점 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 10% | 5,000만 | 분양 계약 시 |
| 중도금 1회 ~ 6회 | 60% (10%×6) | 3억 | 2~3년간 분할 |
| 잔금 | 30% | 1.5억 | 입주 시점 |
| 분양가 총합 | 100% | 5억 | — |
중도금 대출 (분양 직후 ~ 입주)
- 건설사 협약 은행 일괄 대출 (보통 6개 회차 자동 납부)
- 무이자 분양 — 분양가에 이미 반영된 경우. 표면 무이자지만 실질 부담 동일
- 유이자 분양 — 연 3~4% 이자만 납부. 원금은 잔금 시점에 전환
- DSR 적용 — 중도금 대출도 DSR 40% 한도 적용. 본인 소득 부족 시 한도 미달
- 중도금 대출 미가입 — 본인 자금으로 분할 납부. 단 분양 5억의 60%(3억) 현금 보유는 흔치 않음
잔금 대출 (입주 시점 주담대 전환)
| 지역 | LTV 한도 | 잔금 대출 최대 (5억 분양) |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 40% | 2억 |
| 조정대상지역 | 50% | 2.5억 |
| 비규제지역 | 70% | 3.5억 |
| 생애최초 (조정·투기 외) | 70% | 3.5억 |
DSR 40% 별도 적용 — 연소득 5천만이면 연 원리금 2천만 한도. 본인 소득 부족 시 LTV 한도까지 못 받음. DSR 계산기 사전 점검.
입주 시점 추가 비용
| 항목 | 분양가 5억 기준 |
|---|---|
| 취득세 (분양가 1~3%) | 500만~1,500만 |
| 인테리어 (선택) | 1,000만~5,000만 |
| 가구·가전 | 1,000만~3,000만 |
| 이사비 | 200만~500만 |
| 등기·법무사 비용 | 200만 |
| 중개수수료 (있는 경우) | 약 200만 |
| 총 추가 부담 | 2,500만 ~ 1억 |
자금 흐름 5단계 점검
- 계약금 — 본인 자금 또는 일부 신용대출. 분양 결정 직전 확보
- 중도금 (6회) — 협약 은행 대출. 본인 소득 + DSR 한도 사전 점검
- 입주 6개월 전 — 잔금 대출 사전 심사. LTV·DSR 시뮬
- 입주 1개월 전 — 기존 주택 매각 또는 전세 종료 시점 확정
- 입주 — 잔금 + 중도금 대출 통합 → 주담대 1건으로 전환. 추가 비용 별도 자금