LTV 계산기
매매가와 대출 예정액으로 LTV와 규제상 최대 대출 한도를 계산합니다. 지역·주택 보유별 LTV와 방공제를 반영합니다.
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결과
어떻게 계산하나요
LTV(%) = 대출액 ÷ 주택 시가 × 100
최대 한도 = MIN(시가 × 적용 LTV, 금액 상한) − 방공제
LTV(담보인정비율)는 집값에 견줘 얼마까지 빌릴 수 있는지 정하는 비율입니다. 주택 구입 목적 주택담보대출은 집이 있는 지역과 주택 보유 상태에 따라 적용 LTV가 정해지고, 수도권·규제지역은 시가 구간별 최대 한도(캡)가 따로 붙습니다. 시가 × 적용 LTV와 금액 상한 가운데 작은 금액이 규제상 최대 한도이며, 방공제를 적용하면 보수적으로 상한을 먼저 적용한 뒤 그 금액을 뺍니다. 비수도권 생애최초는 LTV 80%에 대출한도 최대 6억원이 함께 붙어, 일반 LTV 70%로 받는 금액이 더 크면 그 금액을 한도로 봅니다.
지역·주택 보유별 적용 LTV (2026년 9월 기준)
| 주택 보유 | 규제지역 | 수도권 비규제 | 비수도권 |
|---|---|---|---|
| 무주택 | 40% | 70% | 70% |
| 생애최초 | 70% | 70% | 80%(최대 6억원) |
| 1주택(처분 조건) | 40% | 70% | 70% |
| 다주택 | 불가 | 불가 | 60% |
규제지역은 서울 25개구 전역과 경기 12곳(과천·광명·하남·의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지)이며, 2025년 10월 16일부터 이 지역 모두에 LTV 40%가 적용됩니다. 수도권·규제지역의 생애최초 70%·다주택자 구입 제한·1주택자 6개월 내 처분 조건은 2025년 6월 28일부터 적용됐고, 이 기준은 2026년 8월 13일 대책에서도 유지됐습니다. 비수도권 생애최초 80%는 대출한도가 최대 6억원이라, 시가가 약 8억 5,714만원을 넘으면 일반 LTV 70%로 받는 금액이 더 큽니다. 비수도권 다주택자 60%는 규제상 상한으로, 은행 심사에서 더 낮아질 수 있습니다.
수도권·규제지역 가격구간 캡
| 주택 시가 | 최대 한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 4억원 |
| 25억원 초과 | 2억원 |
| 비수도권 | 캡 없음 |
규제지역이 아닌 인천·경기 지역을 포함한 수도권 전체와 규제지역의 주택 구입 목적 주담대에 적용됩니다(2025년 10월 16일 시행). 시가 15억원을 1원만 넘어도 캡이 6억원에서 4억원으로 내려갑니다.
방공제(소액임차보증금) 차감액
| 주택 소재지 | 차감액(방 1개분) |
|---|---|
| 서울특별시 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 |
주택임대차보호법 시행령 제10조의 최우선변제 금액(2023년 2월 21일 시행 기준, 2026년 9월 현재 같음)입니다. 이 계산기는 보수적으로 가격구간 캡 등 금액 상한을 먼저 적용한 뒤 방공제를 뺍니다(예: 서울 시가 15억원 이하 주택의 6억원 한도 → 5억 4,500만원). 은행 산정 방식에 따라 결과가 다를 수 있습니다. 모기지보험(MCI)·보증(MCG)에 가입하면 빼지 않을 수 있지만 2026년 5~7월 여러 은행이 가입을 제한했으니, 은행별 현재 운영 여부를 확인하세요.
조건별 계산 예시
| 조건 · 시가 | 시가 × LTV | 금액 상한 | 최대 한도 | 결정 요인 |
|---|---|---|---|---|
| A · 규제지역 무주택 · 10억원 | 4억원 (40%) | 6억원 | 4억원 | LTV |
| B · 규제지역 무주택 · 20억원 | 8억원 (40%) | 4억원 | 4억원 | 가격구간 캡 |
| C · 규제지역 생애최초 · 10억원 | 7억원 (70%) | 6억원 | 6억원 | 가격구간 캡 |
| D · 비수도권 무주택 · 5억원 | 3억 5,000만원 (70%) | 없음 | 3억 5,000만원 | LTV |
| E · 수도권 비규제 다주택 · 8억원 | — | — | 0원 | 구입 목적 대출 불가 |
| F · 비수도권 생애최초 · 10억원 | 8억원 (80%) | 6억원(생애최초) | 7억원 | 일반 LTV 70%가 더 큼 |
검산 — A: 10억원 × 40% = 4억원, 캡 6억원보다 작아 4억원. B: 20억원 × 40% = 8억원, 캡 4억원이 더 작아 4억원. C: 10억원 × 70% = 7억원, 캡 6억원이 더 작아 6억원. D: 5억원 × 70% = 3억 5,000만원(캡 없음). E: 수도권·규제지역 다주택자는 주택 구입 목적 주담대 불가. F: 10억원 × 80% = 8억원이지만 생애최초 대출한도 6억원, 일반 LTV 70%로는 7억원이라 7억원.
정책에 따라 비율·캡은 바뀔 수 있습니다. 소득(DSR)까지 반영한 한도는 주담대 한도 계산기에서 확인하세요.
한계와 주의
이 계산기는 주택 구입 목적 주담대의 LTV와 금액 상한(가격구간 캡 등)으로 정한 규제상 최대치입니다. 실제 대출액은 아래 조건 때문에 더 줄 수 있습니다.
- DSR 40% — 모든 대출의 연간 원리금이 연소득의 40%(은행권)를 넘으면 안 됩니다. 2022년 7월부터 총대출 1억원 초과 차주에 적용되며, 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리(하한 3%)를 더해 계산합니다. DSR 계산기로 확인하세요.
- 은행 자체 한도 — 규제와 별개로 은행이 한도를 더 낮출 수 있습니다. KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택구입자금 주담대를 전국 최대 3억원으로 제한하고 있습니다(디딤돌 등 기금대출 제외, 2026년 9월 기준). 은행별 현재 운영 여부는 신청 전에 확인하세요.
- 전입·처분 조건 — 수도권·규제지역 주택을 주담대로 사면 6개월 안에 전입해야 하고, 1주택자는 기존 주택을 6개월 안에 처분해야 합니다. 지키지 않으면 대출이 회수될 수 있습니다.
- 전세 낀 매매 — 전입 의무 때문에 수도권·규제지역에서는 임차인을 둔 채 구입 목적 주담대를 받기 어렵고, 기존 임대차보증금은 보통 한도에서 빠집니다.
- 정책대출 — 디딤돌·보금자리론 등은 상품별 LTV·소득·주택가격 요건이 따로 있습니다.
- 생활안정자금 — 이미 가진 집을 담보로 생활비를 빌리는 대출은 이 계산과 다릅니다. 수도권·규제지역은 1주택 담보 최대 1억원이고 2주택 이상 담보는 불가합니다.
- 시가 기준 — 금융기관은 KB시세·감정가 등으로 시가를 정하므로 매매가와 다를 수 있습니다.
정책은 자주 바뀝니다. 신청 전 거래 은행에서 최종 한도와 조건을 확인하세요.