REAL-ESTATE · MID
LTV 계산기
TL;DR 2026.2 개편: 무주택·1주택 비조정/조정 모두 70%, 생애최초 80%.
매매가와 대출예정액으로 LTV(주택담보대출비율) + 정부 한도 비교 + 추가 대출가능액을 즉시 추정합니다. 2026.2 개편 (무주택·1주택 70%, 다주택 조정 0%) 적용.
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결과 해석
어떻게 계산하나요
LTV(%) = 대출액 ÷ 매매가 × 100
LTV 는 담보가치 대비 대출 비율 입니다. 한국은 부동산 가격 안정 목적으로 정부가 LTV 한도를 정하며, 주택수·지역·생애최초 여부로 분기됩니다.
2026.2 개편 LTV 한도
| 구분 | 비조정 | 조정대상 |
|---|---|---|
| 생애최초 | 80% | 80% |
| 무주택 / 1주택 | 70% | 70% |
| 다주택 | 60% | 0% (금지) |
가격대 캡 (추가): 9억 초과분 50%, 12억 초과분 30% — 본 계산기는 기본 한도만 적용, 정밀 시뮬은 주담대 한도 계산기 참고. 스트레스 DSR 1.5%p 가산도 별도.
예: 매매가 5억, 대출 2.5억, 무주택·비조정 ⇒ LTV 50%. 한도 70% (3.5억) 대비 1억 여유. 같은 조건이라도 조정대상지역이면 한도 50%(2.5억) 와 동일해 추가 여유 0원.
한계와 주의
본 계산기는 LTV 단일 지표 추정입니다. 실제 대출 가능 여부는 다음을 함께 통과해야 합니다:
- DSR 40% — 전체 금융권 대출 연 원리금 합계 ÷ 연소득 (2024 도입). 별도 계산기 참고
- DTI 50~60% — 주담대 연 원리금 + 기타대출 이자 ÷ 연소득. 본 계산은 미반영
- 주택가격 기준 — KB시세·한국부동산원·공시가격·실거래가 중 보수적 평가
- 특례보금자리론·디딤돌·보금자리 — 정책 대출은 별도 LTV·소득 한도 (90% 까지 가능한 경우도)
- 임대차 보증금 차감 — 전세·월세 끼고 매매 시 보증금만큼 LTV 한도 축소
- 은행 자체 한도 — 신용점수·직업·기존 대출 등으로 정부 한도보다 보수적 적용 가능
- 일시적 2주택 특례 — 종전 주택 처분 조건부 1주택 한도 적용 가능
정확한 한도와 대출 가능 여부는 주거래 은행·KB부동산·정부24 또는 대출 상담사를 통해 확인하세요. 정부 정책에 따라 자주 변동됩니다.
흔한 오해
LTV 70%면 7억 집에 4.9억 대출이 무조건 가능?
LTV만으로 결정되지 않습니다. DSR 40%도 함께 충족해야 하므로 연소득이 적으면 LTV 한도까지 못 받습니다. 연봉 5,000만 원이라면 DSR 40% 한도는 약 2.2억 — LTV는 4.9억까지지만 실제 한도는 2.2억으로 제한. 보통 수도권 고가 주택은 DSR이, 지방 저가 주택은 LTV가 묶이는 패턴.
집값이 더 비싸도 LTV 비율은 같으니 안전?
정부는 고가 주택일수록 LTV를 차등 적용합니다. 2026년 정책 기준 — 9억 이하 70%, 9~15억 50%(초과분), 15억 초과 0%(주택 매매 목적 대출 불가). 또 가격 캡(15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억)이 별도 적용. 집값이 클수록 LTV 비율은 떨어지고 절대 한도도 더 작아집니다.
전세 끼고 매매(갭투자)도 LTV가 동일?
임대차 보증금만큼 LTV 한도가 축소됩니다. 7억 집 매매 + 전세 3억이라면, 매매가의 70%(4.9억) − 전세 3억 = 실제 대출 가능 1.9억으로 줄어듭니다. 또 다주택자 갭투자는 규제지역 신규 주담대 금지로 정책상 막혀 있어 사실상 비규제지역에서만 가능. 갭투자 검토 전 본인 거주 형태·기존 주택 유무로 한도 검증이 필수.