주택담보대출 한도 계산기
2025년 10·15 대책 반영 — 수도권·규제지역 주택가격대별 캡(15억↓ 6억·15~25억 4억·25억↑ 2억), 규제지역 무주택 LTV 40%(70%→강화)·비규제 80%, 스트레스 DSR 가산, 다주택자 규제지역 신규 주담대 금지까지 반영한 정확한 한도 산출.
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결과
어떻게 계산하나요 (2025.10 개편 기준)
한도 = MIN(LTV 한도, 가격대별 캡, 스트레스 DSR 한도, DTI 한도)
2025년 10·15 대책은 수도권·규제지역의 주택 구입 주담대에 네 단계 제한을 동시 적용합니다. 서울 전역·경기 12곳이 규제지역으로 지정되며 무주택 LTV가 40%로 강화됐습니다. 비규제지역은 가격 캡·스트레스 금리 가산이 없고 LTV 만 상향(80%) 됩니다.
1. 주택가격대별 한도 캡 (수도권·규제지역만)
| 주택가격 | 최대 대출 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 15억 이하 | 6억 원 | LTV·DSR 중 더 낮은 값 우선 |
| 15억 ~ 25억 이하 | 4억 원 | LTV·DSR 중 더 낮은 값 우선 |
| 25억 초과 | 2억 원 | LTV·DSR 중 더 낮은 값 우선 |
출처: 금융위원회·국토교통부 2025.10.15 주택시장 안정화 대책(차등 캡 2025.10.16 시행). 비규제지역은 가격 캡 적용 없음 — LTV·DSR 만 적용.
2. LTV (담보인정비율)
| 차주 | 수도권·규제 | 비규제 |
|---|---|---|
| 무주택·생애최초 | 40% | 80% |
| 1주택 (6개월 내 처분 약정) | 40% | 80% |
| 1주택 (유지) | 신규 구입 ✕ | 신규 구입 ✕ |
| 다주택자 | 금지 | 30% |
다주택자의 수도권·규제지역 신규 주담대는 원칙적 금지. 1주택자가 추가 구입 시에는 기존 주택 6개월 내 처분 약정이 필수. 2025.10.15 대책으로 서울 전역·경기 12곳이 규제지역으로 지정되며 규제지역 무주택 LTV가 70%→40%로 강화됐습니다 (금융위·국토부).
3. 스트레스 DSR (총부채원리금상환비율)
모든 가계대출 원리금이 연소득의 40%(은행권) / 50%(비은행권) 를 넘지 못합니다. 수도권·규제지역 주담대 한도 산정 시에는 향후 금리 상승 리스크를 반영해 스트레스 금리 하한 3% 가 가산되어 한도가 추가 축소됩니다 (금감원, 2026 기준).
DSR 한도 = (연소득 × 40% − 기존 부채 연원리금) ÷ 가산금리 기준 연원리금부담률
4. 대출 기간 · 생활안정자금
- 만기 최대 30년 — 수도권·규제지역 주담대. 본 계산기는 30년 원리금균등 가정.
- 생활안정자금 — 1주택자는 최대 1억 캡, 다주택자는 전면 금지.
2026년 가계대출 금리 현황
| 지표 | 2026-05 | 전년대비 | 출처 |
|---|---|---|---|
| 예금은행 가계대출 금리 | 4.46% | +0.20p | 한국은행 ECOS |
본 계산기 기본 금리 가정 4.5%는 2026-05 가계대출 평균금리 4.46% (한국은행 ECOS) 기준 단서. 실제 금리는 신용도·담보·은행별로 다릅니다.
실전 시나리오 — 병목 규제 비교
같은 2025.10 개편 기준이라도 조건에 따라 묶이는 규제가 달라집니다. 세 시나리오로 LTV·가격캡·DSR 각각이 병목이 되는 경우를 확인합니다.
| 시나리오 | LTV 한도 | 가격 캡 | 스트레스 DSR | 실제 한도 | 병목 |
|---|---|---|---|---|---|
| A · 연소득 6천·8억·수도권 무주택 | 3.2억 | 6억 | 2.86억 | 2.86억 | 스트레스 DSR |
| B · 연소득 8천·5억·비규제 무주택 | 4억 | 캡 없음 | 5.26억 | 4억 | LTV |
| C · 연소득 1억·20억·수도권 무주택 | 8억 | 4억 | 4.77억 | 4억 | 가격대별 캡 |
시나리오 A: LTV(8억×40%=3.2억), 스트레스 DSR(금리 7.5%·30년 원리금균등 부담률 ≈ 0.0839) → (6천만×40%)÷0.0839≈2.86억 병목. 시나리오 B: 비규제 LTV 80%→4억, 스트레스 없는 4.5% DSR→5.26억. 시나리오 C: 수도권 20억 → LTV 8억(40%)·가격 캡 4억(15~25억 구간) → 캡이 병목.
LTV 한도 vs 스트레스 DSR 한도 비교 (시나리오 A)
둘 중 작은 값이 실제 한도입니다. 수도권 고가 주택은 DSR이, 지방 저가 주택·고소득자는 LTV가 먼저 묶이는 경향.
정부 정책 변동에 따라 비율·캡은 변경됩니다. 본 표는 2025.10 개편 기준 (금융위 확인 권장). 정확한 개인별 한도는 시중은행이나 금융감독원 한도조회 서비스에서 확인하세요.
한계와 주의
본 계산기는 2025.10 개편 정책을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 대출 신청 전 다음 사항을 추가 확인하세요.
- 금리 가정 — 본 계산기는 기본 금리 4.5%, 수도권·규제지역은 스트레스 +3% 가산(7.5%) 으로 30년 원리금균등 가정. 실제 금리는 은행·시기·신용도별 차이
- 소득 증빙 — 직장인은 원천징수영수증, 사업자는 소득금액증명. 추정소득(인정소득) 적용 시 한도 축소
- 신용도·기존 연체 — 신용점수 700점 이하·과거 연체이력 있으면 한도·금리 모두 불리
- 비은행권 DSR 50% — 보험사·저축은행 등은 DSR 50% 까지 가능하나 금리 상승. 본 계산기는 은행권 40% 기준
- 정책상품 — 보금자리론·디딤돌·신혼희망타운 등은 별도 한도·금리 체계. 본 계산기와 별개로 비교 필수
- 1주택자 (유지) 선택 시 본 계산기는 신규 구입 한도를 0으로 표시합니다. 추가 구입이 필요하면 6개월 내 처분 약정 옵션을 선택하세요.
- 다주택자 + 규제지역 + 구입 목적 조합은 신규 주담대가 원칙적 금지이므로 한도가 0 으로 표시됩니다. 정책상 예외(임대등록 등) 는 별도 확인.
정확한 개인별 한도는 시중은행이나 금융감독원 금융상품 한도조회 서비스에서 확인하세요. 본 결과는 추정치이며 실제 대출 한도·금리를 보장하지 않습니다.