보증금 안전성 (선순위) 분석

분석 결과

어떻게 분석하나요

전세 보증금의 안전성은 "경매 시 회수 가능 금액 ≥ 본인 보증금" 인지로 판단합니다. 시세 70% 를 회수 상한으로 보수적으로 잡고, 선순위 근저당을 차감한 뒤 본인 보증금과 비교.

회수 여유 = (시세 × 0.7) − 선순위 근저당 채권액

안전 = 회수 여유 ≥ 본인 보증금

예: 시세 5억, 근저당 1억, 보증금 3억 → 회수 여유 = 5억 × 0.7 − 1억 = 2.5억. 본인 보증금 3억 > 2.5억 → 5천만원 부족 (위험).

소액임차인 우선변제 한도 (2024)

지역	보증금 한도	우선변제액
서울	1.65억 이하	5,500만
수도권 과밀억제권역	1.45억 이하	4,800만
광역시·세종·안산·용인 등	8,500만 이하	2,800만
기타	7,500만 이하	2,500만

대항력(전입+점유) 과 확정일자가 있어야 인정. 단, 우선변제는 보증금이 한도 이하인 경우만 적용 — 한도 초과는 0원.

안전도 점수 기준

점수	판정	의미
80~100	매우 안전	여유 ≥ 보증금 + 20% 버퍼
60~79	안전	여유 ≥ 보증금
40~59	주의	여유 부족 — 우선변제 의존
0~39	위험	회수 어려움 — 계약 재검토

한계와 주의 (강력 면책)

본 계산기는 대략적인 추정입니다. 정확한 진단은 등기부등본·시세조회를 직접 수행해야 합니다.

• 시세 입력 정확도 — 국토부 실거래가·KB시세·아실 등 복수 소스 검증 필수. 임대인이 부풀린 시세 절대 신뢰 X
• 등기부등본 직접 발급 — 인터넷등기소 700원, 24시간 발급. 근저당·압류·가압류·가처분 모두 확인
• 채권최고액 ≠ 실 대출잔액 — 통상 1.2배 설정. 실 잔액은 임대인 동의로 은행 통한 확인 필요
• 임대인 세금 체납 — 국세청 미납 국세 열람 신청 (임대인 동의 필요). 미납 세금은 보증금에 우선
• 경매 낙찰가율 가정 70% — 시장 침체기·소형 단지는 50~60% 까지 떨어질 수 있음
• 대항력·확정일자 미반영 — 본 계산기는 임차인이 대항력+확정일자를 갖췄다고 가정. 미달 시 우선변제도 못 받음
• HUG 보증보험 권장 — 본 계산기로 위험 신호가 보이면 무조건 HUG 가입 검토. 가입 거절되면 그 자체가 위험 신호

전세사기 피해 방지를 위해 본 계산기 결과만 믿지 말고 반드시 등기부등본 + 실거래가 + HUG 보증 + 임대인 세금 확인 4종 점검을 거치세요.

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