갭투자 시뮬

결과

어떻게 계산하나요

갭 (실투자금) = 매매가 − 전세금

갭 비율 = 갭 ÷ 매매가 × 100

매도 순익 = (매도가 − 매매가) × (1 − 양도세율)

실투자 ROI = 매도 순익 ÷ 갭 × 100

갭투자는 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 방식입니다. 갭 1억으로 5억짜리 집을 보유 → 5천만원 시세 상승 시 ROI 50%, 반대로 5천만원 하락 시 자기자본 50% 손실. 레버리지가 클수록 수익·손실 모두 증폭됩니다.

갭 비율별 안전 가이드

갭 비율	분류	특징
10% 이하	고위험	레버리지 10배+ · 역전세 시 파산 위험
10~30%	일반 갭투자	한국 전통 갭투자 구간
30~50%	안전선	역전세 일부 흡수 가능
50%+	보수적 매수	레버리지 작음, 일반 매수에 가까움

한계와 주의

역전세 위험·보증금 반환 책임 — 갭투자의 가장 큰 위험. 시세·전세 시세 하락 시 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 임대인 책임은 절대 사라지지 않으며, 미반환 시 형사·민사 책임이 따릅니다.

• 전세 시세 하락 — 다음 임차인 보증금이 줄어 차액을 자기 자본으로 메워야 함
• 매매가 하락 — 갭이 작을수록 자기자본 손실률 폭증, 전세금이 매매가 초과 시 파산 가능
• 공실 — 임차인 미공급 기간 동안 보증금 반환 자금 마련 부담
• 양도세·중과 — 다주택자 양도세 중과 시 매도 차익 절반 이상 잠식 가능
• 금리 상승 — 전세대출 금리 상승 시 전세 시장 위축 → 역전세 가속
• 2022~2023 전세사기 사태 — 갭투자 사회적 비판 + 보증금 반환 보증 의무 강화 흐름
• 2024 한국 시장 (2026 동일 가정) — 지역·시기별 큰 차이, 정확한 평가는 부동산 전문가 상담

본 시뮬은 단순 산수입니다. 실제 갭투자는 임대차보호법·세법·정부 규제·시장 사이클 종합 검토가 필요. 전세 보증금 반환 책임은 어떤 경우에도 임대인에게 있다는 점을 명심하세요.

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