REAL-ESTATE · BASIC
월세 → 전세 환산 계산기
TL;DR 주택임대차보호법 시행령에 따라 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값이 법정 상한입니다.
월세 계약(보증금 + 월세) 을 동등한 전세금 가치 로 환산합니다. 시세 비교·거주비 분석·재계약 협상에 활용. 전환율은 한국 주택임대차보호법 기준(한은 기준금리 + 2%, 2026.5 기본값 약 4.5%) 적용.
입력
만원
만원
%
%
결과
환산 전세금
-
값을 입력하세요
월세 환산금
-
월세 연 부담
-
전세 가정 연 이자
-
월세 vs 전세 연 차액
-
결과 해석
어떻게 계산하나요
월세는 보증금에 대한 이자 대신 매달 돈을 받는 구조. 전월세 전환율로 역산하면 같은 거주가치를 가진 전세금을 알 수 있습니다.
월세 환산금 = 월세 × 12 ÷ (전환율 ÷ 100)
환산 전세금 = 보증금 + 월세 환산금
예: 보증금 1억, 월세 92만원, 전환율 5.5% → 연 월세 1,104만원 ÷ 0.055 ≈ 2억. 보증금 1억 + 월세 환산 2억 = 약 3억 전세 가치.
이 환산값은 동일 단지 전세 시세와 비교해 임대 조건의 적정성을 가늠하는 기준이 됩니다. 환산값 > 시세 = 임차인이 비싸게 사는 셈, 환산값 < 시세 = 임차인 유리.
전환율별 환산 전세금 (보증금 1억, 월세 100만원)
| 전환율 | 월세 환산금 | 환산 전세금 |
|---|---|---|
| 4.0% | 3억 | 4억 |
| 4.5% (2026.5 법정) | 2.67억 | 3.67억 |
| 5.0% | 2.4억 | 3.4억 |
| 6.0% | 2억 | 3억 |
전환율이 낮을수록 같은 월세 = 더 큰 전세금 가치. 임차인 입장에서는 전환율이 낮을 때 월세가 비싸 보이지 않습니다.
한계와 주의
본 계산기는 법정 환산식 기반의 단순 비교로 다음 사항은 반영되지 않습니다.
- 실제 시장 전환율 — 지역·물건·계약 시점에 따라 4~6% 범위에서 달라집니다
- 관리비·공과금·중개수수료 등 부대 비용 (월세 측에 더 많이 발생하는 경향)
- 전세대출 한도(DSR/DTI) — 환산 전세금이 크면 대출 자체가 어려울 수 있음
- 중도해지 위약금·재계약 시 인상률(2년 5% 상한) 등 계약 조항
- 임대인의 협상 여지 — 법정 전환율은 상한일 뿐 합의는 자유
계약 시 전환율은 임대차 계약서에 명시하고, 주택임대차보호법 제7조의2 한도(기준금리 + 2%) 를 초과하지 않는지 확인하세요.
흔한 오해
월세 → 전세 전환은 항상 유리하다?
상황에 따라 다릅니다. 전세대출 이자 < 월세면 전세 유리. 보증금 3억 전세(자금대출 2억 연 4%) → 월 이자 약 67만 vs 같은 집 월세 110만 — 전세 우위. 다만 자기자본 부족·전세대출 한도 부족이면 월세가 현실적. 전환율 6%대 환경(2026)에서는 월세 비중이 점점 늘어나는 추세.
전환율은 협상 불가다?
법정 상한일 뿐 협상 가능합니다. 주택임대차보호법은 기준금리 + 2%p(현재 약 5.5%)와 대통령령 비율 중 낮은 값을 상한으로 명시. 그러나 임대인과 합의해 더 낮출 수 있고, 상한 초과 약정은 무효. 임대인 입장에서도 공실 위험 회피·장기 임차인 유지 목적으로 협상에 응하는 경우 많음.
전세금 인상은 매년 5%까지 가능하다?
계약 갱신 시에만 가능합니다. 계약 기간 중 인상 불가. 갱신요구권 행사 시 임대인이 5% 상한 내에서 인상 요구 가능. 다만 임대인이 5% 인상 안 하고 갱신 거절 후 새 임차인에게 시세대로 임대하는 경우 분쟁 잦음. 정당한 갱신 거절 사유(임대인 직접 거주 등) 입증해야 합법.