월세 → 전세 환산 계산기

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보증금 현재 계약상 보증금 · 없으면 0

만원

월세 매월 내는 금액

만원

전월세 전환율 법정 상한 5.0%

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전세대출 금리 (선택) 주택금융공사 보증 전세대출 평균금리 3.86~5.78%(2026-08 공시)

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환산 전세금

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월세 환산금

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월세 연 부담

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전세 전환 시 연 이자

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월세 vs 전세 연 차액

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어떻게 계산하나요

월세는 보증금 대신 매달 내는 돈이라, 전월세 전환율로 역산하면 같은 가치의 전세금을 구할 수 있습니다. 한국주택금융공사도 전세자금보증 심사에서 같은 식(임차보증금 + 월세 × 12 ÷ 전월세전환율)으로 총 임차보증금을 계산합니다.

월세 환산금 = 월세 × 12 ÷ (전환율 ÷ 100)

환산 전세금 = 보증금 + 월세 환산금

전세 전환 시 연 이자 = (환산 전세금 − 현재 보증금) × 전세대출 금리

예: 보증금 1억, 월세 92만원, 전환율 5.0% → 연 월세 11,040,000원 ÷ 0.05 = 2억 2,080만원. 보증금 1억을 더하면 3억 2,080만원입니다. 전세로 바꾸려면 2억 2,080만원이 더 필요하고, 이를 연 4.2%로 빌리면 연 이자 9,273,600원으로 월세 연 11,040,000원보다 1,766,400원 적습니다(월 147,200원). 기존 보증금 1억은 월세든 전세든 똑같이 묶여 있으므로 이자 비교에서 빠집니다.

이 환산값을 같은 단지 전세 시세와 비교하면 월세 조건이 적정한지 가늠할 수 있습니다. 환산값이 시세보다 크면 월세가 상대적으로 비싼 조건, 작으면 유리한 조건입니다.

전환율별 환산 전세금 (보증금 1억, 월세 100만원)

전환율	월세 환산금	환산 전세금
4.0%	3억원	4억원
5.0% (법정 상한)	2억 4,000만원	3억 4,000만원
6.0%	2억원	3억원
6.5%	1억 8,461만 5,385원	2억 8,461만 5,385원

전환율이 낮을수록 같은 월세가 더 큰 전세금에 해당합니다. 5.0%는 2026년 9월 현재 법정 상한(기준금리 3.00% + 2%p), 6.5%는 주택금융공사가 2026년 하반기 전세자금보증 심사에 적용하는 전월세전환율입니다.

한계와 주의

이 계산기는 법정 환산식에 따른 단순 비교라 다음 사항은 반영하지 않습니다.

실제 시장 전환율 — 지역·물건·계약 시점에 따라 다르며, 주택금융공사가 2026년 하반기 보증 심사에 쓰는 전환율(6.5%)은 법정 상한보다 높습니다.
관리비·공과금·중개보수 등 부대 비용
전세대출 한도 — 소득이나 보증기관 기준에 따라 추가로 필요한 금액을 모두 빌리지 못할 수 있습니다.
세제 혜택 — 월세 세액공제, 전세대출 원리금 상환액 소득공제 등은 계산에 넣지 않습니다.
보증금 반환 위험 — 전세로 바꾸면 묶이는 보증금이 커지므로 선순위 채권과 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

법정 상한(현재 5.0%)은 보증금을 월세로 바꿀 때의 제한입니다. 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금을 줄이고 월세를 올리는 경우라면 주택임대차보호법 제7조의2 한도를 넘지 않는지 확인하세요.

흔한 오해

월세 → 전세 전환은 항상 유리하다?

상황에 따라 다릅니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세 쪽 이자가 월세보다 적습니다. 예: 추가로 필요한 2억원을 연 4.2%로 빌리면 월 이자 700,000원인데, 같은 2억원을 전환율 5.0%로 월세로 내면 월 833,333원입니다. 다만 자기자본이나 대출 한도가 부족하면 월세가 현실적이고, 전세는 큰 보증금이 묶여 반환 위험도 따져야 합니다.

전환율은 협상 불가다?

법정 상한일 뿐 협상할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율을 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p(2026년 9월 현재 5.0%) 중 낮은 값 이내로 제한합니다. 상한 안에서는 더 낮게 합의할 수 있고, 계약 기간 중이나 갱신 때 상한을 넘겨 낸 월세는 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).

전세금 인상은 매년 5%까지 가능하다?

매년 자동으로 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 계약 기간 중에도 조세·경제사정 변동으로 금액이 적절하지 않게 되면 증액을 청구할 수 있지만 계약(또는 직전 증액) 후 1년 안에는 청구할 수 없고, 한 번에 약정 금액의 5%(20분의 1)를 넘을 수 없습니다(제7조). 계약갱신요구권으로 갱신할 때도 같은 범위에서만 증감할 수 있으며(제6조의3), 시·도 조례로 상한을 더 낮출 수 있습니다. 임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.

자주 묻는 질문

월세를 전세로 환산할 때 전환율은 얼마를 쓰나요?

보증금을 월세로 바꿀 때의 법정 상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%p' 중 낮은 값으로, 2026년 9월 현재 5.0%(기준금리 3.00%)입니다. 이 계산기는 이 값을 기본 전환율로 씁니다. 시장에서 쓰이는 전환율은 이보다 높은 편이라 주택금융공사는 2026년 하반기 전세자금보증 심사에 6.5%를 적용합니다. 전환율이 높을수록 같은 월세에 해당하는 전세금은 작아지므로, 어떤 전환율을 썼는지 함께 확인하세요.

월세 환산 전세금이 시세보다 높으면 어떻게 해석하나요?

환산 전세금이 같은 집의 전세 시세보다 높다면 지금 월세 조건이 전세보다 비싸다는 뜻입니다. 전세 자금을 마련할 수 있다면 전세 전환이나 보증금 증액(월세 감액)을 협상해 볼 여지가 있습니다. 반대로 시세보다 낮다면 월세 조건이 상대적으로 유리한 편입니다.

월세와 전세대출 이자는 어떻게 비교하나요?

전세로 바꾸려면 환산 전세금에서 지금 보증금을 뺀 금액이 더 필요합니다. 이 추가 금액을 대출로 마련하면 연 이자 = 추가 금액 × 대출금리이고, 이를 월세 × 12와 비교합니다. 예: 보증금 1억, 월세 92만원, 전환율 5.0%, 대출금리 4.2%면 추가 2억 2,080만원의 연 이자 9,273,600원이 월세 연 11,040,000원보다 적어 전세가 연 1,766,400원(월 147,200원) 저렴합니다. 결국 대출금리가 전환율보다 낮으면 전세 쪽 부담이 작습니다. 대출 한도와 보증금 반환 위험은 따로 확인하세요.

전세금 일부만 월세로 바꾸는 경우는 어떻게 계산하나요?

전세금 중 일부를 월세로 돌리는 계산은 전월세 전환 계산기에서 할 수 있습니다. 월세 = (전세금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12이며, 계약 기간 중이나 갱신 때 전환이라면 전환율은 법정 상한을 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조의2).

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