REAL-ESTATE · YIELD
다가구·다세대·아파트 수익률 비교
TL;DR 본 계산기는 공실률 0 가정. 실제는 연 5~15% 공실 가산 권장.
매매가·보증금·월세로 유형별 실효 임대수익률을 동시 비교. 운영비 차등 자동.
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가장 높은 실효 수익률 · BEST
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다가구 (운영 15%)
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다세대 (운영 10%)
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아파트 (운영 5%)
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투자 원금
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결과 해석
어떻게 계산하나요
건축법상 주택 유형별 운영 방식과 유지비가 다르므로 동일 매매가·월세에서도 실효 수익률 차이. 다가구(단독주택의 일종, 임대인 1인 소유 + 여러 가구 임대)는 모든 관리 직접, 다세대(구분소유, 빌라)는 일부 위탁 가능, 아파트는 관리사무소가 공용부 관리. 보증금은 무이자 부채로 가정 (임대인 자본 사용량 = 매매가 − 보증금).
연 임대료 = 월세 합 × 12
실효 임대료 = 연 임대료 × (1 − 운영비율)
투자 원금 = 매매가 − 보증금 (보증금 무이자 가정)
실효 수익률 = 실효 임대료 / 투자 원금 × 100
| 유형 | 운영비 비율 | 특성 | 일반 수익률 |
|---|---|---|---|
| 다가구주택 (단독, 1인 소유) | 15% | 임대인 직접 관리 (공실·수리·세입자 응대). 임대료 수정 자유 | 4~7% (지방 도시) |
| 다세대주택 (빌라, 구분소유) | 10% | 관리비 일부 공동 부담. 분양 가능. 입지·전세가율에 따라 갭투자 활용 | 3~5% (수도권) |
| 아파트 (구분소유, 대단지) | 5% | 관리사무소가 공용부 관리. 임대인 부담 적음. 시세 변동 명확 | 2~4% (수도권) |
| 오피스텔 | 8~12% | 주거용/업무용 혼재. 관리비 별도. 본 계산기 미포함 | 3~6% |
| 상가 | 20~30% | 공실·임대 변동 큼. 별도 계산 필요 | 4~8% |
운영비 항목 — 다가구: 수리(3%)·청소(2%)·공실 손실(5%)·세금(3%)·기타(2%) = 15%. 다세대: 수리(3%)·청소(1%)·공실(3%)·기타(3%) = 10%. 아파트: 수리(2%)·공실(2%)·기타(1%) = 5%.
한계와 주의
- 공실률 0 가정 — 실제는 5~15% 가산 권장 (지역·노후도 따라 다름). 운영비 비율에 일부 반영 (다가구 5%) 했으나 추가 보수 권장
- 운영비 비율은 평균값 — 노후도·지역에 따라 ±10%p 차이. 신축은 5~10% 낮고, 30년+ 노후는 15~20%p 높음
- 자본 차익 미반영 — 매매 시세 변동 (아파트가 변동성 큼). capital-gains-property 계산기로 양도세 별도 산출
- 임대소득세 미반영 — 연 2,000만 초과 임대소득은 분리과세 14% 또는 종합과세. rental-income-tax 별도
- 보증금 무이자 가정 — 실제로는 보증금을 운영(예금·투자)할 때 발생하는 기회수익 미반영. 보증금이 클수록 본 계산기는 보수적
- 레버리지(대출) 미반영 — 주택담보대출 활용 시 자기자본 대비 수익률은 더 높음 (단, 이자비용 차감)
- 다가구주택 세금 — 종부세 합산 — 1인 소유 다가구는 보유 주택수 1로 계산되지만, 임대사업자 등록 시 임대료 신고·세무 별도
- 아파트 관리비 — 통상 임차인 부담. 본 계산기는 임차인 부담 가정 (임대인 운영비 5%)
- 전월세 전환율 — 보증금 ↑ 월세 ↓ 조건 변경 시 수익률 달라짐. jeonse-conversion 계산기 활용