REAL-ESTATE · MID
분양가 적정성 평가
TL;DR 일반적으로 비율 0.8 이하(시세의 80% 이하)면 저평가, 0.8~1.0 적정, 1.0+ 고평가로 분류합니다.
분양가와 인근 시세(평균 또는 최근 거래)를 비교해 저평가 · 적정 · 고평가 를 분류하고 예상 시세차익 을 추정합니다. 한국 청약 시장 기준 (분양가 상한제 영향).
입력
원
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결과
분양가 / 시세 비율
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값을 입력하세요
평가
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예상 시세차익
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총 부담 (분양+옵션)
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실 차익 (시세-총부담)
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결과 해석
어떻게 계산하나요
분양가 비율 = 분양가 ÷ 인근 시세
예상 시세차익 = 시세 − 분양가
실 차익 = 시세 − (분양가 + 옵션 + 금융비용)
분양가 비율은 분양가가 인근 시세 대비 얼마나 싼지 보여주는 지표입니다. 한국 청약은 분양가 상한제 적용 단지에서 비율이 0.6~0.8 수준으로 떨어져 큰 시세차익(소위 '로또 청약')이 가능하지만, 전매제한·실거주 의무가 함께 부과됩니다.
비율별 평가 기준
| 비율 | 평가 | 특징 |
|---|---|---|
| 0.7 이하 | 강한 저평가 | 분양가 상한제 단지 · 큰 시세차익 |
| 0.7~0.85 | 저평가 | 일반 청약 우수 단지 |
| 0.85~1.0 | 적정 | 시세 근처 분양 |
| 1.0~1.1 | 고평가 | 분양 프리미엄 의존 |
| 1.1+ | 강한 고평가 | 마이너스 프리미엄 위험 |
예: 분양가 8억, 시세 10억, 옵션 5,000만 → 비율 0.80(저평가), 시세차익 2억, 총 부담 8.5억, 실 차익 1.5억.
한계와 주의
본 계산기는 단순 비율 평가입니다. 실제 청약 의사결정 시 다음을 고려하세요:
- 인근 시세 정의 — 동일 단지·평형·층·향이 아니면 비교 부정확. KB시세·실거래가공개시스템 다중 확인 필요
- 전매제한·실거주 의무 — 분양가 상한제 단지는 2~10년 매도 불가, 실거주 2~5년 의무
- 중도금·잔금 이자 — 입주까지 2~3년 분할 납부 시 이자 부담 (분양가의 5~10%)
- 옵션비 — 발코니 확장·시스템에어컨·인테리어 옵션 합산 시 분양가의 5~15%
- 입주 시점 시세 변동 — 분양 시점 비교지만 입주는 2~3년 후, 그 사이 시세 하락 시 마이너스 프리미엄 가능
- 분양가 상한제 폐지·확대 — 정부 정책에 따라 큰 변동, 2024 일부 완화 흐름
- 2024 한국 시장 (2026 동일 가정) — 지역·시기별 큰 차이, 정확한 평가는 부동산 전문가 상담 필수