전세 사기 예방 가이드 — 5가지 패턴 분석

계약 전 필수 체크 8가지

1. 등기부등본 확인 — 근저당·압류·가압류 여부. 설정된 근저당 + 전세금 > 매매가의 70%면 위험. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1,000원에 발급
2. 건축물대장 — 정상 건물인지 확인(가구원룸·다세대·다가구 등)
3. 전세금 비율 — 매매가의 80% 이하 권장. 90%+면 깡통전세 위험. 전세보증금 안전성 계산기로 확인
4. 전세보증보험 가입 가능 여부 — HUG·SGI에서 가입 가능한지 사전 확인. 거절되면 위험 신호
5. 임대인 신원 직접 확인 — 등기부등본 명의자와 계약자 동일 여부. 대리인이면 위임장·인감증명서 필수
6. 신탁부동산 여부 — 등기부등본에 신탁등기 있으면 신탁회사 동의 없이 임대 불가. 신탁회사 직접 확인
7. 인근 시세 대비 매물 — 시세 80% 이하 매물은 의심. 부동산 직거래·중개사 매물 모두 확인
8. 특약 명시 — 보증금 반환 조건·하자 책임·연장 거절 사유 등 계약서에 명시. 구두 약속은 무효

전세보증보험 가입 — 핵심 방어선

보증보험 가입 못 하면 위험 신호. 임대인이 가입 거부하면 사기 의도 가능성. 가입 시 보증료는 임차인 부담이 일반적(연 보증금의 0.1~0.3%). 전세보증보험 한도 계산기로 본인 보증료 사전 확인.

계약 후 즉시 처리할 3가지

1. 전입신고 — 주민센터·정부24에서 잔금일에 즉시. 임차권 등록 효력 시작
2. 확정일자 — 동주민센터에서 임대차계약서에 확정일자 도장. 우선변제권 확보(다른 채권자보다 앞서 보증금 회수)
3. 전세보증보험 가입 — 잔금 후 1개월 내. 보증료 납부 후 보증서 발급. 만기까지 보관

위 3가지가 법적 보호의 핵심. 모두 잔금일~1개월 내 완료해야 함. 누락 시 사고 발생 시 보증금 회수 우선순위에서 크게 불리.

사기 발생 시 대응 흐름

1. 0~7일: 임대인에게 내용증명 발송 (보증금 반환 요구). 거부·무응답 시 다음 단계
2. 1~2개월: 보증보험 가입돼있으면 보증사에 청구 → 보통 1~3개월 내 보증금 수령. 미가입이면 임차권 등기명령 신청(법원)
3. 3~6개월: 임차권 등기 + 임대인 형사 고소(사기죄). 동시에 부동산 가압류 신청
4. 6개월+: 정부 전세사기피해자 지원 신청(HUG 우선매수·정부 매입). 법률 상담은 대한법률구조공단 132 무료

시간이 핵심 — 임대인 자산 빠르게 처분되기 전에 가압류·압류 우선 확보. 의심 시 즉시 변호사·법률구조공단 상담.

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