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전세 vs 매매 의사결정 — 5년 자산 시뮬레이션
TL;DR 전세와 매매의 손익은 집값 변동·금리·거주기간 세 변수에 따라 결정됩니다. 자기자본 1억·3억·5억 세 시나리오와 집값 정체·상승·하락 세 가정의 매트릭스로 5년 후 순자산을 비교합니다. 5년 이상 거주 의향 + 자기자본이 매매가의 30% 이상이면 매매가 유리한 케이스가 많고, 그 외엔 전세가 안전합니다.
본 시뮬레이션은 한국은행 가계신용·금리, 금융감독원 DSR 가이드, 국토교통부 실거래가 통계를 기반으로 작성됐습니다. 본인 시나리오는 칼스쿱 부동산 계산기 7종으로 직접 검증할 수 있습니다.
시나리오 1 — 자기자본 1억, 4억 아파트
비수도권 신혼 가구 가정. 5년 거주 의향.
| 방식 | 월 부담 | 5년 누적 비용 | 5년 후 순자산 |
|---|---|---|---|
| 전세 (보증금 3억, 자금대출 2억·연 4%) | 이자 약 67만 | 약 4,000만 원 | 약 1억 5천만 (보증금 회수) |
| 매매 (LTV 75%, 주담대 3억·연 5%·30년 원리금균등) | 약 161만 | 이자 약 6,800만, 원금 약 1,800만 | 약 1억 8천만~3억 3천만 (집값 가정에 따라) |
해석 — 집값이 5년간 정체(0%)면 매매·전세 손익 비슷. 5% 상승이면 매매가 약 2천만 원 우위, 10% 하락이면 전세가 약 4천만 원 우위. 본인 가정의 집값 전망에 따라 결정이 갈립니다.
시나리오 2 — 자기자본 3억, 6억 아파트
수도권 외곽·30대 직장인 가구 가정.
| 방식 | 월 부담 | 5년 누적 비용 | 5년 후 순자산 |
|---|---|---|---|
| 전세 (보증금 4억, 자금대출 1억·연 4%) | 이자 약 33만 | 약 2,000만 원 | 약 4억 7천만 (월 저축 50만 가정) |
| 매매 (LTV 50%, 주담대 3억·연 5%·30년) | 약 161만 | 이자 약 6,800만, 원금 약 1,800만 | 약 4억 5천만~5억 5천만 |
핵심 — 자기자본이 늘어날수록 매매의 우위가 명확. 5억 자기자본·6억 매매라면 주담대가 1억뿐이라 이자 부담이 크게 줄어들고, 매매가 거의 항상 유리합니다. 주담대 한도 계산기 + LTV 계산기로 본인 한도를 확인하세요.
집값 변동 시나리오 — 정체·상승·하락
같은 매매 케이스라도 집값 변동에 따라 5년 후 결과가 크게 달라집니다.
| 5년 후 집값 | 4억 매매 (시나리오 1) | 6억 매매 (시나리오 2) |
|---|---|---|
| +15% 상승 | 4.6억 (+6천) | 6.9억 (+9천) |
| +5% 상승 | 4.2억 (+2천) | 6.3억 (+3천) |
| 정체 | 4억 | 6억 |
| −5% 하락 | 3.8억 (−2천) | 5.7억 (−3천) |
| −15% 하락 | 3.4억 (−6천) | 5.1억 (−9천) |
관점 — 집은 투자가 아닌 거주 자산이라는 관점도 중요합니다. 5년 이상 거주 의향이라면 시세 변동에 일희일비할 필요가 적고, 단기 매도 의향이라면 시세 하락 리스크에 더 민감해야 합니다.
전세 안전성 체크리스트
전세를 선택한다면 보증금 안전이 최우선입니다. 다음 4가지를 반드시 확인하세요.
- 등기부등본 + 건축물대장 — 근저당·압류·가압류 확인. 선순위 권리관계가 정리된 매물만 계약
- 전세보증보험 가입 — HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증)에서 보증금 반환 보증. 보증보험 한도 계산기로 가입 가능 여부 확인
- 전입신고 + 확정일자 — 잔금일에 즉시 처리. 대항력과 우선변제권 확보
- 매매가 대비 전세보증금 비율 — 80% 이하 권장. 80%를 넘으면 "깡통전세" 위험. 전세보증금 안전성 계산기로 본인 매물 확인
의사결정 가이드 — 본인 케이스별
- 전세 권장 — 거주 1~2년 단기 / 자기자본 3천만~1억 / 직업 안정성 낮음 / 곧 결혼·이직 예정
- 매매 권장 — 5년 이상 거주 의향 / 자기자본이 매매가의 30%+ / 안정적 소득 / DSR 40% 이내 여유
- 경계 영역 — 자기자본 1억~2억 + 수도권 매매 시도. 스트레스 DSR로 한도 부족 가능. DSR 계산기로 본인 가능 한도 검증 필수
- 월세 권장 — 자기자본 5천만 원 미만 + 1년 내 이주 예정. 보증금 회수 부담 없이 유연성 확보