등기 등록면허세 계산기
부동산 등기 시 부담하는 등록면허세 + 지방교육세 + 인지세 합계를 매매·증여·상속·근저당별로 즉시 추정합니다. 2026 기준 (지방세법 제28조·인지세법 제3조 적용).
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결과
세금 구성 비율
세액 분해
| 항목 | 요율/구간 | 금액 |
|---|
어떻게 계산하나요
합계 = 부동산가액 × (등록면허세율 + 지방교육세율) + 인지세
지방교육세 = 등록면허세 × 20%
등록면허세(구 등록세)는 부동산 등기 행위에 부과되는 세금으로, 취득세와는 별도 세목입니다. 지방세법 제28조가 근거이며, 등기 종류에 따라 본세율이 다릅니다. 지방교육세는 등록면허세의 20%가 가산됩니다 (지방세법 제151조).
등기 종류별 등록면허세율 (지방세법 제28조, 2026 기준)
| 등기 종류 | 등록면허세율 | 지방교육세율 | 합산 |
|---|---|---|---|
| 소유권이전 (매매·유상) | 0.8% | 0.16% | 0.96% |
| 소유권이전 (증여·무상) | 1.5% | 0.30% | 1.80% |
| 소유권이전 (상속) | 0.8% | 0.16% | 0.96% |
| 근저당권 설정 | 0.2% | 0.04% | 0.24% |
| 소유권 보존 | 0.8% | 0.16% | 0.96% |
※ 지방세법 제28조 제1항 기준. 단, 1천만원 이하 소액 등기는 최저세액 6,000원 규정 있음. 출처: 국가법령정보센터 법제처.
인지세 구간표 (인지세법 제3조 별표)
| 계약서 기재금액 | 인지세 (전액) | 매수자 1/2 부담 시 |
|---|---|---|
| 1천만원 이하 | 비과세 | 0원 |
| 1천 ~ 3천만원 | 2만원 | 1만원 |
| 3천 ~ 5천만원 | 4만원 | 2만원 |
| 5천만 ~ 1억원 | 7만원 | 3.5만원 |
| 1억 ~ 10억원 | 15만원 | 7.5만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 | 17.5만원 |
※ 본 계산기는 매수자 전액 부담 기준. 실무 관행상 절반씩 나누는 경우도 있음. 출처: 인지세법 제3조 별표.
등기 부대비용 총정리
등기 시 부담하는 비용은 등록면허세·인지세 외에도 국민주택채권 매입과 법무사 수수료가 있습니다. 잔금일 자금 계획은 아래 전체 항목을 합산해 세워야 합니다.
| 비용 항목 | 근거·기준 | 5억 매매 예시 |
|---|---|---|
| 취득세 | 지방세법 제7조 (1~3%, 1주택) | 500만원 (1%) |
| 등록면허세 | 지방세법 제28조 (매매 0.8%) | 400만원 |
| 지방교육세 | 지방세법 제151조 (등록세×20%) | 80만원 |
| 인지세 | 인지세법 제3조 (구간 정액) | 15만원 |
| 국민주택채권 즉시매도 손실 | 주택도시기금법 (공시가×1.3%, 수도권 85㎡↓) | 약 20~40만원 |
| 법무사 수수료 | 법무사보수규정 (체감형) | 약 30~60만원 |
| 합계 (법무사 포함) | 약 1,045~1,095만원 |
※ 위 합계는 취득세 포함 총 등기 비용. 본 계산기는 등록면허세·교육세·인지세만 산출합니다. 취득세는 취득세 계산기에서 별도 확인하세요.
국민주택채권 매입 기준 (주택도시기금법 시행령 제22조)
| 지역 | 전용 면적 | 매입비율 (공시가격 기준) |
|---|---|---|
| 수도권 (서울·인천·경기) | 85㎡ 이하 | 1.3% |
| 수도권 (서울·인천·경기) | 85㎡ 초과 | 2.0% |
| 광역시 (부산 등) | 85㎡ 이하 | 1.0% |
| 광역시 (부산 등) | 85㎡ 초과 | 1.5% |
| 기타 시·군 지역 | 85㎡ 이하 | 0.7% |
| 기타 시·군 지역 | 85㎡ 초과 | 1.0% |
※ 국민주택채권은 5년 만기 연 0.5% 저금리 채권. 즉시 매도(즉시매도) 시 시장 할인율 약 5~10% 손실 발생. 매입 액면가 × (1 − 시장할인율)이 실비용. 상기 비율은 2026 시점 기준이며 시행령 개정 시 변경될 수 있음.
실전 시나리오
시나리오 ① 5억 매매 아파트 (수도권 85㎡ 이하, 1주택)
| 항목 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 500,000,000 × 0.8% | 4,000,000원 |
| 지방교육세 | 500,000,000 × 0.16% | 800,000원 |
| 인지세 | 1억~10억 구간 정액 | 150,000원 |
| 등기 세금 소계 | 4,950,000원 | |
| 취득세 (참고) | 500,000,000 × 1% (85㎡ 이하 1주택) | 5,000,000원 |
| 국민주택채권 즉시매도 손실 | 공시가 약 3억 × 1.3% × 시장할인 약 6% | 약 234,000원 |
| 법무사 수수료 (추정) | 거래가 기준 체감형 | 약 400,000~600,000원 |
해석: 등기 세금(등록면허세+인지세)만 약 495만원이며 취득세 500만을 합산하면 세금 합계 약 995만원. 채권·법무사까지 더하면 실 등기 비용은 1,000만원을 훌쩍 넘습니다.
시나리오 ② 3억 증여 (부모 → 자녀)
| 항목 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 (증여) | 300,000,000 × 1.5% | 4,500,000원 |
| 지방교육세 | 300,000,000 × 0.30% | 900,000원 |
| 인지세 | 1억~10억 구간 정액 | 150,000원 |
| 등기 세금 소계 | 5,550,000원 | |
| 취득세 (참고) | 300,000,000 × 3.5% (증여) | 10,500,000원 |
| 증여세 (참고) | 증여가 − 5천만(직계비속 공제) × 세율 | 별도 신고·납부 |
해석: 증여 등록면허세율(1.5%)은 매매(0.8%)의 거의 2배입니다. 취득세도 3.5%로 높으며, 증여세 신고·납부까지 합산하면 총 부담이 크게 늘어납니다. 사전에 세무사 상담 필수.
시나리오 ③ 2억 대출 근저당 설정 (채권최고액 2.4억)
| 항목 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 채권최고액 | 대출액 2억 × 120% | 240,000,000원 |
| 등록면허세 (근저당) | 240,000,000 × 0.2% | 480,000원 |
| 지방교육세 | 240,000,000 × 0.04% | 96,000원 |
| 합계 | 576,000원 |
해석: 채권최고액은 은행에 따라 대출액의 110~130%로 설정됩니다. 근저당 설정 시 인지세는 일반적으로 해당 없으나, 금전소비대차 계약서 작성에 따라 별도 인지세가 부과될 수 있습니다.
한계와 주의
본 계산기는 등록면허세·인지세 단순 추정입니다. 아래 항목은 별도로 확인하세요:
- 취득세 — 매매가의 1~12%. 등록면허세와 별도 부과. 취득세 계산기에서 합산 확인
- 국민주택채권 — 등기 시 매입 의무, 즉시 매도해도 시장 할인(약 5~10%) 손실 발생. 본 계산기 미반영
- 법무사 수수료 — 셀프 등기가 아닐 경우 30~80만원. 대출·근저당 동시 등기 시 가산
- 증여·상속세 — 본 세금은 별도 신고·납부. 증여세·상속세 계산기 참고
- 지자체 조례 차등 — 일부 지자체는 교육세율이 약간 다를 수 있음. 확인 필요
- 소액 최저세액 — 산출세액이 6,000원 미만이면 6,000원 부과
정확한 등록면허세·인지세 금액은 등기 신청 전 법무사 또는 등기소에서 확인하세요. 인지세는 우체국·은행·인터넷뱅킹에서 별도 매입 후 계약서에 첨부합니다.