등기 등록면허세 계산기
근저당·전세권 설정과 말소등기의 등록면허세·지방교육세, 국민주택채권 매입액을 계산합니다(2026년 9월 기준).
입력
결과
계산 내역
| 항목 | 기준 | 금액 |
|---|
어떻게 계산하나요
설정 등기 세금 = 채권최고액(또는 전세금) × 0.2% + 지방교육세(등록면허세 × 20%)
말소등기 = 건수 × (등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원)
등록면허세는 권리의 설정·변경·소멸을 등기할 때 내는 지방세입니다. 매매·증여·상속처럼 취득을 원인으로 하는 등기는 과세 대상에서 빠지고 취득세로 과세됩니다(지방세법 제23조 제1호). 산출세액이 그 밖의 등기 세율인 6,000원보다 적으면 6,000원을 적용하고(제28조 제1항 단서), 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다(제151조). 예를 들어 전세금 2억원의 전세권 설정은 등록면허세 400,000원과 지방교육세 80,000원으로 480,000원, 말소등기 1건은 7,200원입니다. 이 계산기는 10원 미만을 버립니다(지방회계법 제55조).
등기 종류별 등록면허세 (지방세법 제28조 제1항 제1호, 2026년 9월 기준)
| 등기 종류 | 과세표준 | 세율(교육세 포함) |
|---|---|---|
| 저당권(근저당권) 설정·이전 | 채권금액(채권최고액) | 0.2% (0.24%) |
| 전세권 설정·이전 | 전세금 | 0.2% (0.24%) |
| 지상권 설정·이전 | 부동산 가액 | 0.2% (0.24%) |
| 임차권 설정·이전 | 월 임대차금액 | 0.2% (0.24%) |
| 가압류·가처분·경매신청 | 채권금액 | 0.2% (0.24%) |
| 가등기 | 부동산 가액·채권금액 | 0.2% (0.24%) |
| 말소등기 등 그 밖의 등기 | 건당 | 6,000원 (7,200원) |
| 매매·증여·상속 소유권이전 | — | 없음 (취득세에 포함) |
※ 소유권 보존 0.8%, 소유권이전 유상 2%(주택은 해당 취득세율의 50%)·무상 1.5%·상속 0.8% 세율은 취득세 부과제척기간이 지난 부동산의 등기처럼 예외적으로 등록면허세가 과세될 때만 적용됩니다. 출처: 지방세법 제23조·제28조·제151조.
인지세 (인지세법 제3조·제6조)
| 계약서·약정서 기재금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1천만원 이하 | 없음 |
| 1천만원 초과 ~ 3천만원 이하 | 2만원 |
| 3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 | 4만원 |
| 5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과 ~ 10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
※ 부동산 소유권 이전 계약서와 금융기관 대출 약정서에 같은 구간이 적용됩니다. 주택 소유권 이전 계약서는 1억원 이하, 대출 약정서는 5천만원 이하면 비과세입니다(제6조 제5호·제8호). 계약서를 함께 작성한 당사자는 인지세를 연대해 납부할 의무가 있으며(제1조 제2항), 전자수입인지를 붙여 냅니다(제8조).
국민주택채권 매입 기준 (주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표, 2026년 9월 기준)
등기할 때 사는 제1종 국민주택채권은 매매가가 아니라 시가표준액에 아래 비율을 곱해 정합니다. 근저당 설정은 채권최고액이 2천만원 이상일 때 1%(매입액 최고 10억원)이며, 전세권 설정은 매입 대상이 아닙니다.
| 주택 매매 등 · 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만원 이상 ~ 5천만원 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 1.9% | 1.4% |
| 1억원 이상 ~ 1억6천만원 미만 | 2.1% | 1.6% |
| 1억6천만원 이상 ~ 2억6천만원 미만 | 2.3% | 1.8% |
| 2억6천만원 이상 ~ 6억원 미만 | 2.6% | 2.1% |
| 6억원 이상 | 3.1% | 2.6% |
| 상속·증여·토지 등 · 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 상속·증여 (부동산 종류 무관) | ||
| 1천만원 이상 ~ 5천만원 미만 | 1.8% | 1.4% |
| 5천만원 이상 ~ 1억5천만원 미만 | 2.8% | 2.5% |
| 1억5천만원 이상 | 4.2% | 3.9% |
| 토지 소유권이전(매매 등) | ||
| 5백만원 이상 ~ 5천만원 미만 | 2.5% | 2.0% |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 4.0% | 3.5% |
| 1억원 이상 | 5.0% | 4.5% |
| 주택·토지 외 소유권이전(매매 등) | ||
| 1천만원 이상 ~ 1억3천만원 미만 | 1.0% | 0.8% |
| 1억3천만원 이상 ~ 2억5천만원 미만 | 1.6% | 1.4% |
| 2억5천만원 이상 | 2.0% | 1.8% |
| 저당권 설정·이전 (지역 무관) | ||
| 설정금액 2천만원 이상 | 설정금액의 1% | |
※ 별표의 1,000분의 13 같은 비율을 %로 옮겼습니다. 표의 서울·광역시는 별표의 '특별시 및 광역시'입니다. 채권의 시가표준액은 공동주택이면 세대당, 공유물이면 지분 기준이며, 공시가격이 없는 신규 분양 공동주택은 취득당시가액을 씁니다. 다만 증여 취득세 12% 중과의 3억원 기준은 지분이 아닌 전체 주택 시가표준액입니다(지방세법 시행령 제28조의6). 1만원 미만 단수는 5천원 이상이면 1만원으로 올리고 5천원 미만은 버립니다. 주택연금(주택담보노후연금) 보증을 받는 근저당 설정 등은 매입이 면제됩니다. 매입 즉시 되파는 즉시매도의 할인율은 매일 바뀌므로 매입 전 은행에서 확인하세요.
실전 시나리오
시나리오 ① 대출 3억 근저당 설정 (설정비율 120%)
| 항목 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 채권최고액 | 300,000,000 × 120% | 360,000,000원 |
| 등록면허세 | 360,000,000 × 0.2% | 720,000원 |
| 지방교육세 | 720,000 × 20% | 144,000원 |
| 설정 세금 합계 | 864,000원 | |
| 국민주택채권 매입 (별도) | 360,000,000 × 1% | 3,600,000원 |
| 금융기관 대출 약정서 인지세 (별도) | 1억원 초과 ~ 10억원 이하 구간 | 150,000원 |
해석: 세금은 864,000원이고, 채권은 즉시매도하면 매입액 3,600,000원 전부가 아니라 그날 할인율만큼만 부담합니다. 설정 비용과 약정서 인지세를 누가 얼마나 내는지는 대출 약정서에서 확인하세요.
시나리오 ② 5억 아파트 매매 (시가표준액 3억, 서울·광역시)
| 항목 | 계산식 | 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 취득세에 포함 | 0원 |
| 인지세 | 1억원 초과 ~ 10억원 이하 구간 | 150,000원 |
| 국민주택채권 매입 | 300,000,000 × 2.6% | 7,800,000원 |
| 취득세 | 주택 수·가격별 세율 | 취득세 계산기 |
| 법무사 보수 | 사무소별 견적 | 별도 |
해석: 집을 살 때 소유권이전 등기에 붙는 세금은 취득세(지방교육세 등 포함)이고, 등록면허세는 따로 없습니다. 이 단계에서 따로 챙길 돈은 인지세와 국민주택채권 매입(즉시매도 시 할인분), 법무사 보수입니다.
시나리오 ③ 시가표준액 3억 주택 증여 (서울·광역시)
| 항목 | 계산식 | 금액·세율 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 취득세에 포함 | 0원 |
| 국민주택채권 매입 | 300,000,000 × 4.2% (상속·증여) | 12,600,000원 |
| 인지세 | 증여계약서도 과세문서 (주택 1억원 이하 비과세) | 별도 |
| 취득세율 | 일반 / 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상 주택 | 3.5% / 12% |
| 증여세 | 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고 | 증여세 계산기 |
해석: 조정대상지역 안 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세가 12%로 무거워지지만, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 3.5%가 적용됩니다(지방세법 제13조의2, 시행령 제28조의6). 지분만 증여받아도 3억원 기준은 전체 주택 시가표준액으로 판단합니다. 조정대상지역은 국토교통부가 반기마다 유지 여부를 재검토해 공고하므로(주택법 제63조의2) 증여일 기준으로 확인하세요. 2025년 10월 16일 서울 전역과 경기 12곳이 지정된 바 있습니다. 증여 취득세 과세표준은 원칙적으로 시가표준액이 아닌 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다.
한계와 주의
이 계산기는 지방세법 제28조 표준세율에 따른 등록면허세·지방교육세 추정과 국민주택채권 매입액·인지세 안내입니다. 아래는 따로 확인하세요.
- 취득세 — 매매·증여·상속 소유권이전의 세금은 취득세(지방교육세 등 포함)입니다. 취득세 계산기에서 확인하세요
- 국민주택채권 실부담 — 매입액까지만 계산합니다. 즉시매도 할인율은 매일 바뀌어 실제 부담액은 매입 시점에 은행에서 확인해야 합니다
- 법무사 보수·등기신청수수료 — 세금이 아니며 별도로 듭니다
- 지방교육세 조례 — 지자체 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감될 수 있습니다(지방세법 제151조 제2항)
- 채권 매입 면제 — 주택연금 보증 근저당, 영농자금 대출 근저당 등은 매입이 면제됩니다
- 증여세·상속세 — 국세로 따로 신고합니다. 증여세·상속세 계산기 참고
- 예외 과세·특수 등기 — 취득세 부과제척기간이 지난 부동산의 소유권이전, 신탁·공유물 분할 등은 계산하지 않습니다
정확한 금액은 등기 신청 전 위택스 신고 화면이나 법무사에게 확인하세요. 말소등기 건수는 등기할 부동산과 등기 목적에 따라 달라질 수 있습니다.