INSIGHTS · TAX
주택 임대소득 신고 — 분리과세 vs 종합과세
TL;DR 임대소득 2,000만 초과 시 종합소득세 신고 의무. 2,000만 이하는 분리(14%) vs 종합(누진) 선택. 분리는 직장인·고소득 유리, 종합은 은퇴자·저소득 유리. 필요경비 — 분리 50%(등록 60%) + 400만. 보증금 간주임대료는 3주택+ 보유자 + 3억 초과 보증금에만 적용. 본 가이드는 규칙 + 비교 + 시뮬 + 계산기 7종.
본 가이드는 국세청 주택 임대소득 안내, 소득세법 시행령, 민간임대주택 특별법을 기반으로 작성됐습니다. 본인 임대소득세는 칼스쿱 계산기로 직접 확인할 수 있습니다.
신고 의무 결정 흐름
| 주택 수 | 과세 대상 |
|---|---|
| 1주택자 (기준시가 12억 이하) | 비과세 |
| 1주택자 (12억 초과) | 월세 과세, 보증금 비과세 |
| 2주택자 | 월세 과세, 보증금 비과세 |
| 3주택+ 보유자 | 월세 + 보증금 간주임대료 과세 |
신고 시점 — 매년 5월 종합소득세 신고 기간 — 2026 종소세 가이드 참고.
분리과세 (2,000만 이하)
임대소득 2,000만 이하는 분리과세 선택 가능. 다른 소득과 합산 X · 임대소득에만 14% 단일 세율(지방세 1.4% 별도).
계산 — (총수입 − 필요경비 50%) × 14%
- 등록임대사업자 우대 — 필요경비 60% 인정 + 임대소득금액 400만 추가 공제
- 예시 — 임대소득 1,800만 · 미등록 — (1,800 − 900) × 14% = 126만 (지방세 별도 12.6만)
- 예시 — 임대소득 1,800만 · 등록 — (1,800 − 1,080 − 400) × 14% = 44.8만 (등록 시 80만+ 절감)
종합과세 (선택 시 또는 2,000만 초과)
임대소득을 다른 소득(근로·사업·기타)과 합산해 누진세율(6~45%) 적용.
필요경비 옵션
- 단순경비율 — 주택임대 45.3% 일괄. 입증 자료 없어도 OK
- 실제 경비 — 감가상각·대출이자·관리비·재산세·수선비 등 영수증·증빙 필요
유리한 시점 — 본인 다른 소득이 적어 임대소득 합산해도 과표 6%·15% 구간에 머무는 경우. 은퇴자·전업주부 + 작은 임대소득이 대표 케이스.
시뮬레이션 — 분리 vs 종합 비교
| 케이스 | 분리과세 | 종합과세 | 유리 |
|---|---|---|---|
| 근로소득 8천만 + 임대 1,500만 | 약 90만 | 약 200만+ 추가 | 분리 |
| 근로소득 4천만 + 임대 1,500만 | 약 90만 | 약 130만 추가 | 분리(근소) |
| 은퇴 무소득 + 임대 1,500만 | 약 90만 | 약 40만 | 종합 |
| 전업주부 + 임대 1,800만 | 약 126만 | 약 70만 | 종합 |
본인 케이스 시뮬은 임대소득세 계산기로.
보증금 간주임대료 (3주택+ 만 해당)
공식 — (보증금 합 − 3억) × 60% × 1년 만기 정기예금 이자율(2026 약 3.5%)
예시 — 3주택 보유 + 보증금 총 6억 + 월세 1,500만/년
- 간주임대료 — (6억 − 3억) × 60% × 3.5% = 약 630만
- 총 임대소득 — 1,500만 + 630만 = 2,130만 → 2,000만 초과 → 종합과세 의무
비과세 보증금 — 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하 소형주택. 본인 보유 주택 점검 필수.
등록임대사업자 혜택 (검토 권장)
- 필요경비 60% + 추가 400만 공제 — 분리과세 시 세금 큰 폭 절감
- 종합부동산세 합산 배제 — 등록한 임대주택은 종부세 과표에서 제외(요건 충족 시)
- 양도세 중과 배제 — 등록 후 의무 임대기간 충족 시 다주택 중과 X
- 주의 — 등록 후 의무 임대기간(10년) 위반 시 혜택 추징 + 가산세. 사전 신중 검토
미신고·축소신고 리스크
- 국세청 임대차정보 확보 — 전월세 신고제 + 확정일자 + 보증금 보증 가입 정보로 미신고 임대 적발 가능
- 가산세 — 신고불성실 20% + 납부불성실 일 0.025% + 무신고 시 20%(부정 40%)
- 건강보험료 영향 — 임대소득 신고 시 지역가입자 건보료 인상 가능. 단 분리과세 + 2,000만↓는 건보료 산정 제외(2026 기준)